第六章居住性物业的管理重点分析.ppt

一、住宅小区的物业管理 （一）住宅小区的含义 1、定义： 住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。 一、住宅小区的物业管理 （一）住宅小区的含义 2、具体含义 （1）从小区的功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小区。 （2）从小区的结构上看，它是一个环境建设与住宅建设相统一的住宅小区。 （3）从小区的形成来看，它是一个城市综合开发规划与住宅建设相统一的住宅小区。 一、住宅小区的物业管理 （二）住宅小区的特点 1、居住功能单一，相对封闭独立 2、住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化 3、住宅小区房屋产权多元化，共用设施社会化 4、规划建设合理，配套设施齐全，居住方便 一、住宅小区的物业管理 （三）住宅小区管理的目标和要求 1、住宅小区管理 住宅小区管理是指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑物及其设备、公共建筑及其他公用基础设施 为基本对象，以提供全面服务为中心任务的管理活动的总称。 一、住宅小区的物业管理 2、住宅小区管理的指导思想是 （1）服务至上，寓管理于服务中 （2）统一管理与综合服务相结合 （3）产权与管理权相结合 （4）有偿服务，合理负担 一、住宅小区的物业管理 3、我国目前住宅小区管理存在的问题 （1）管理体制不健全 （2）管理法规不健全 （3）观念滞后、日常管理纠纷多 （4）力量薄弱、手段落后、经费困难 一、住宅小区的物业管理 4、住宅小区物业管理的目标 （1）实现住宅小区的经济效益 （2）实现住宅小区的社会效益 （3）实现住宅小区的环境效益 （4）实现住宅小区居民的心理效益 一、住宅小区的物业管理 5、住宅小区物业管理的要求 （1）物质环境管理的要求 （2）社会环境管理的要求 （3）以改革、开拓精神探索住宅小区物业管理的新思路 一、住宅小区的物业管理 （四）住宅小区物业管理的内容 1、住宅小区居民的管理和服务 2、房屋管理 3、环境卫生、绿化管理 4、治安管理 5、小区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设备的管理 一、住宅小区的物业管理 6、小区内市政设施维护管理 7、车辆管理 8、消防管理 9、物业租赁管理 10、收费管理 11、提供各种其他服务 一、住宅小区的物业管理 （五）住宅小区物业管理的原则 1、坚持以人为本，服务第一的原则 2、所有权与经营权、管理权相分离的原则 3、专业化管理与民主管理相结合的原则 4、综合管理的原则 5、有偿服务，合理负担的原则 6、竞争择优的原则 四、住宅小区的文明建设 （一）住宅小区文明建设的重要性 从小区的方面来说，住宅是人们最基本的生存条件之一，人的一生有1/2以上的时间要在住宅中度过。从大的方面来说，住宅小区是城市的基本组成单元，小区文明建设抓得好，对于减轻政府的负担，促进社会的稳定，形成良好的市风市貌，提高居民素质等都有十分重要的意义。 （二）如何抓好住宅小区的文明建设 1.抓好住宅小区的物质环境的改善和提高 2.完善服务体系，做小区居民的贴心人 3.制定小区文明公约 4.开展丰富多彩的社区文化活动 5.进一步拓展文明建设的深度 五、住宅小区的达标考评 （一）申报的基本条件 1.参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全 2.取得省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目称号一年以上。 3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。 4.物业管理企业无重大责任事故。 5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、房屋质量等方面的重大投诉。 （二）全国物业管理示范住宅小区标准 1.基础管理（32分） 2.房屋管理与维修养护（14分） 3.共用设施设备管理（15分） 4.保安、消防、车辆管理（10分） 5.环境卫生管理 6.绿化管理 7.精神文明建设（3分） 8.管理效益（5分） 普通住宅小区物业管理服务等级标准比较 普通住宅小区物业管理服务等级标准 普通住宅小区物业管理服务等级标准 公寓一般是指具有分层住宅形态，各有室号及专门出入，成为各个独立居住单位的物业。国外称为：Apartment，具有完善讲究的设备、设施。 高级公寓只是其配套设备设施更完备、更先进，在设计、建材、施工及环境等方面要求的档次更高些。 既有封闭性又有共处性 业主和住户涉及面广，具有多国籍性 建筑规模大、档次高，硬件设施齐备 集综合性，多功能为一体 居住面积大，户型比较合理 管理服务的市场化程度高：强调“谁花钱，谁享受”以及“多花钱、多享受”的观念，即享受高档次全方位的服务，价位也应较高。 客户相对稳定，服务周期长：开发商一般采用出售或出租两种方式进行经营管理，其业