论不动产统一登记与国家地籍_最终详解.pptVIP

土地登记是为了建立、变更或终止不动产财产权法律关系的法律行为，所以产权登记的主要内容是产权法律关系的要素，包括主体、客体和权利义务。从“物权法定”、“登记生效”、“一物一权”的不动产法律规定中不难看出，土地登记是保护产权人合法权益的法律手段，也是维护和规范土地市场秩序的基础条件。目前土地登记中存在的一物二主、界址重叠、伪造证据、漏登和错登等问题很多，在不动产实行统一登记过程中应认真解决 专业技术的岗位培训工作也是实施土地统一登记的重要技术基础之一，土地登记工作是个专业岗位，不仅要求在岗人员具有专业知识，同时要求这种专业人员还应有较高的技术水平和较丰富的工作经验。根据当前形势和任务的要求，加强土地登记人才队伍的建设对于加强土地管理的依法行政能力具有重要意义 小结 不动产统一登记工作要点 实现不动产统一登记是依法治国的重大决策，是一项巨大的系统工程，也是复杂的系统改造工程 实现不动产统一登记须从实现土地统一登记开始 不动产统一登记是国家公共行政的重要基础工作必须全面规划、精细整合、循序渐进、持之以恒 当前的工作要点： 应根据下列八个关键事项，做好不动产统一登记工作的总体设计和实施方案，完成具有基础性和实际操作性的各项准备工作。 小结 实现不动产统一登记的路线和前途 ◆从统一不动产登记的基础条件开始，先执行国务院2004年28号文件要求实施土地的统一登记的要求，然后再进一步实现不动产统一登记的行政管辖，是当前可选的一条稳妥推进的路径 ◆不动产统一登记，在我国地政史上具有悠久的传统，也是国际通行的物权保护形式之一。建立公共服务型的不动产统一登记机构，契合国务院机构改革和职能转变方案关于“职能转变”的精神。 在可预期的未来，实现全国不动产统一登记的目标一定能够实现。 法理概念不统一 不动产法律关系客体混同：林产权客体与林地权客体混同、草产权客体与草地权客体混同、房产权客体与建地权客体混同等等 主物从物不分：根据不动产的定义，当主体同一情形下的土地为主物，其定着物和附着物为从物。除法律没有特别规定，主物权转移时从物权随之转移。现状是主从不分，互相跟随，登记法律顺序不明 Page ? * 部门法律不协调 《森林法》、《草原法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律，对有关各种地类的使用权和抵押权的登记分别规定为多个执法部门管辖，这些法律在土地登记制度上的不协调，是造成多部门进行土地登记管辖的根本原因。现行体制是由行业主管部门分别依土地利用类别分?实施土地登记的行政管辖 Page ? * 行政管辖不统一 林产权的客体不只是林木而同时包括林地，林权登记由林业部门管辖；房产权的客体不只是房屋还同时包括建房地，房产登记由住建部门管辖；草产权的客体不只是草而同时包括草地，草产登记由农业部门管辖；农村土地承包经营权被定为用益物权，客体不只是承包经营而包括被承包的土地，登记由农业部门管辖；土地产权的客体应是作为不动产的各类用途的土地，但登记管辖现状表明，国土资源管理土地行政部门的综合职能被实际肢解。 Page ? * 技术标准不规范 Page ? * 各行业主管部门分别制定调查技术标准和登记规定，在不动产客体界定的误差要求上缺乏调研和案例证明的支持，且多用小比例尺底图进行权属界调绘替代现场实地测量，盲目要求采用统一坐标系，混淆了地籍调查与利用现状调查的本质区别。因边界固定技术要求不规范，界址实地误差允许值过大，造成发生产权民事纠纷和涉地权属争议、行政复议和行政诉讼案件的隐患多 Page ? * 　　不动产客体界定的误差具有约束法律性，应当由不动产行政管理部门的决策者规定。因其直接影响对证据固定的质量要求，所以在决策时必须要有以下三个要件的实证研究作为误差规定的依据 （1）不动产权利人对界定误差的可接受程度 （2）管理者对解决权界纠纷的可判定性需求 （3）现场条件对数据测绘质量的影响大小。 目前将客体界定误差只视为技术要求，强调的是测绘条件而非法律需要，现行规定缺乏对上述要件充分论证的基础。 公共行政不经济 由于多头管理的原因造成用于调查和登记的公共资源浪费巨大。不但存在人、财、物的重复投入高的问题，而且同时给管理相对人造成了多种不便和经济负担。 作为公共产品的不动产登记信息管理，因标准各异难以统一规范实现共享共用 Page ? * 登记操作不规范 因自物权与他物权不清、主物权与从物权不清导致登记缺失优先顺序。 因产权共有（特别是按份共有）法理不明导致所谓土地产权面积的实物分摊有误。 因产权分割缺乏法律限制而导致所谓的商品房土地分割登记和商品房开发用地及在建住宅抵押乱象。 Page ? * 不动产行政的主要内容 6 不动产登记中的权