广州琶洲项目立项可行性分析论证报告(168页）.doc

目 录 1 项目介绍 1 1.1 项目概述 1 1.2 琶洲历史发展情况 1 1.3 项目有关经济技术指标 2 2 投资环境分析 3 2.1 广州市经济发展情况 3 2.1.1 广州市国内生产总值的快速增长。 3 2.1.2 固定投资的增长较快，房地产产业增长强劲。 3 2.1.3 第三产业比例增大。 4 2.1.4 居民生活水平的进一步提高。 5 2.1.5 外商投资情况 5 2.1.6 政府工作重点 6 2.2 会展业的发展概况 7 2.2.1 国际会展业的发展概况 7 2.2.2 国内会展业的发展概况 8 2.2.3 会展业的产业关联性 10 2.3 广州市城市整体规划发展情况 10 2.4 广州人口变化、增长情况 11 2.4.1 人口规模 11 2.4.2 家庭户规模 12 2.4.3 人口变化 12 3 广州市房地产市场分析 14 3.1 房地产市场投资情况分析 14 3.1.1 房地产开发投资额逐年增加 14 3.1.2 空置面积有所增加 15 3.2 广州住宅物业调查分析 16 3.2.1 批准预售量有所下降 16 3.2.2 登记成交保持活跃 17 3.2.3 住宅成交价格稳中下调 20 3.3 广州写字楼物业调查分析 23 3.3.1 广州市写字楼整体市场分析 23 3.3.2 广州市主要商务区甲级写字楼需求对象分析 30 3.3.3 广州典型写字楼项目分析 38 3.4 广州市商场物业调查分析 39 3.4.1 商铺供需情况分析 39 3.4.2 商用物业租售价格水平分析 40 3.4.3 商用物业发展趋势分析 40 3.5 广州市高级公寓调查分析 42 3.5.1 公寓供需情况分析 42 3.5.2 公寓区域分布及目标客户分析 43 3.5.3 主要公寓租售情况调查表 44 3.5.4 公寓市场发展分析 46 4 项目区位分析 50 4.1 项目所在区域（琶洲岛）概况及发展 50 4.1.1 地理位置 50 4.1.2 交通状况 52 4.1.3 居住环境及商业氛围分析 52 4.1.4 配套设施 53 4.1.5 琶洲岛内大型房地产项目调查 54 4.2 项目所在区域的发展规划 55 4.2.1 功能区的布局 56 4.2.2 发展时序规划 57 4.2.3 新会展中心与贵项目的互动关系 59 4.3 小结 61 5. 亚洲地区部分城市会展中心附近物业发展情况分析 62 5.1 广州（中国出口商品交易会） 62 5.1.1 会展中心情况分析 62 5.1.2 会展中心周边物业情况分析 63 5.1.3 可供借鉴的经验教训 68 5.2 厦门（[厦门国际会议展览中心]） 69 5.2.1 会展中心情况分析 69 5.2.2 会展中心周边物业情况分析 69 5.3 上海 70 5.3.1 [上海国际会议中心] 70 5.3.2 [上海新国际博览中心] 73 5.3.3 [上海光大会展中心] 75 5.3.4 [上海世贸商城] 78 5.4 北京（[中国国际贸易中心]） 81 5.4.1 会展中心情况分析 81 5.4.2 会展中心周边物业情况分析 82 5.5 香港[香港会议展览中心] 83 5.5.1 会展中心情况分析 83 5.5.2 会展中心周边情况分析 85 5.6 新加坡 87 5.6.1 会展中心情况分析 87 5.6.2 会展中心周边物业情况分析 89 5.7 可供借鉴的经验教训（广州市外地区） 90 6. 项目分析 93 6.1 项目优、劣势分析 93 6.2 项目机会投资分析 94 6.3 综合分析 96 7. 项目发展定位分析 98 7.1 项目整体市场定位 98 7.2 目标客户定位 101 7.3 项目价格定位 103 7.4 户型及面积建议 108 8. 项目开发计划建议 110 9. 项目规划建议 111 9.1 PZB1603地块规划建议 112 9.1.1 各功能面积比例 112 9.1.2 功能分配说明 113 9.1.3 规划建筑初步设计建议： 115 9.2 PZB1702地块规划建议 123 9.2.1 各功能面积比例 124 9.2.2 规划建筑初步设计建议 125 9.2.3 项目整体风格建议 131 9