旧城改造容积率调整的可研报告详解.docVIP

内江市xx区xx镇旧城改造项目 （001号地块第一章 项目解读 1 1.1 项目背景 1 1.2 项目区位 1 1.3 项目概况 2 第二章 项目容积率调整的必要性 4 2.1有利于响应国家政策，促进节约集约用地 4 2.2 有利于提高土地利用效益，增加税务收入 4 2.3 有利于加快工程进度，实现社会和开发商的共赢 4 第三章 项目容积率调整方案及可行性分析 5 3.1 项目方案调整 5 3.2调整可行性分析 7 第四章 结论 9 附图及附件 一 项目解读 1、项目背景 随着城镇化的实施与深化，各级政府高度重视乡镇发展与建设，尤其在完善配套设施、提升居住环境、从塑城镇面貌等方面提出更高要求。 xx镇人民政府为了改善居民生活环境，提高生活质量，满足人民物质需求，全面提升本镇形象，决定对本镇综合农贸市场进行升级改造。本该综合农贸市场建成后将是本镇面积最大、人口最集中、农副产品等交易量最大的农贸市场。为当地农副产品的输出，流通提供重要的集散场所；是提高农民收益的直接措施；是建设新型城镇奔小康实现幸福内江、宜居内江的必由之路。 2、上层次规划概况 2.1《xx区xx镇城市总体规划》（2013-2020） 2.2、原控规地块划分及控制指标 根据2007年由上海交通大学建筑设计研究院编制完成，并经批复后已实施的《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》，D1地块分为D1-01、D1-02两个地块 二 现状分析 1、区位条件分析 （1）地理区位 xx镇位于内江市xx区东北部，居东经104°45-49 -- 104°53 08，北纬30°03 17 --30°13 31″之间，平均海拔445米，其东、南、北面分别与xx区的 丹山镇、东峰镇、清水乡、宝台镇、保和镇接壤，东北部与乐至县的中天镇毗邻。 （2）交通条件 地块对外交通比较便利，主要与三条规划道路相连，东至丹山镇；南接东凤镇，通至龙潭；西邻保和，遂资眉高速；北至乐至县。目前随着遂资眉高速公路建成并通车以及成资潼广高速公路的规划建设，xx镇即将迎来跨越式发展机遇期。场地四周交通便利，利于经济发展，便于商业往来。 （3）周边环境及基础设施配套 该项目位于四川省内江市xx区xx镇中心地带。场地成不规整形状，基地南部有麻柳河流过，北部矗立一座信号塔，场地总体地势起伏较大，由北向南地势逐渐降低。基地现状建筑大多数都很老旧，主要为多低层砖混、砖木住宅。内部交通组织不合理，还停留在乡村的风貌状态。 (4) 项目概况 该房地产开发有限公司于2012年11月通过参加竞拍摘得YD-11-11-002地块（xx区本镇综合农贸市场）的土地使用权。该项目占地共计4880.29㎡（约7.3亩），规划用地为商业金融用地，1≤容积率≤1.8，建筑限高≤22m，建筑密度≤40%，批发零售用地出让年限为40年，其他普通商品住房出让年限为70年。 针对上述条件，我院提出规划设计方案如下： 本镇综合农贸市场升级改造总平面布局图 主要技术经济指标 序号 项目 数值 1 总用地面积 4880.29㎡ 2 净用地面积 4880.29㎡ 其中 建筑占地面积 1394.15㎡ 绿化面积 488㎡ 道路及其它用地面积 2998.14㎡ 3 总建筑面积 8833.41㎡ 4 建筑密度 28.57% 5 绿地率 10.00% 6 容积率 1.8 在区国土局、住建局、房屋征收局等部门和本镇党政的大力支持下，工程进展顺利，但在xx区国土局与该房地产开发有限公司办理现场土地交接手续时，发现土地现状与拍卖文本和拍卖宗地图局部不符，给该房地产开发有限公司造成了较大的经济损失影响施工的进度。 2013年8月该房地产开发有限公司向内江市xx区政府提出规划项目设计条件调整申请：请求xx区政府将容积率由1.8调整到2.5。 二 规划调整调整的必要性 1有利于响应国家政策，促进节约集约用地 响应《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）的文件精神，利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率符合我国国情的土地利用需要，也是全面贯彻落实科学发展观的具体要求。 2 有利于提高土地利用效益，增加税务收入 该宗用地位于本场镇中心位置，区位、交通和基础设施条件良好，对于之前规划确定的1.8的容积率显得偏低；适当提高规划地块的建筑密度和容积率既可增加政府的土地收益，有利于提高土地的综合利用效益，提升土地的商业价值，又符合城镇商业金融用地高建筑密度高容积率的特点，同时，由于开发强度的提高，工程量亦有所增加，相应地可以提高销售税务收入。 3有利于改善xx镇城区居住环境，促进城镇建设 XX镇“中心北片区”地处XX镇核心部位，区内部分地块如七里泷大街以东至XX间已经开发建设。居住用地占大部