物权法对物业管理服务的规范教案.ppt

物权法对物业管理服务的规范及相关重点释解 X.F 不动产：指依其自然性质不能移动，或者一经移动必然毁损其经济价值的物。反之，则为动产。 所有权: 所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有的财产的权利,所有人可以对其所有的财产占有,使用,收益,处分,并可以排除他人对于其财产违背其意志的干涉. 用益物权: 是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利，是物权的一种。 相邻权：指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。 地役权： 土地所有权人（在我国包括土地使用权人）为了利用自己的土地而有限地利用他人土地的权利就是地役权。地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个所有权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。 一、高度尊重业主选择、明确业主与物业的关系 第一，为物业服务机构“正名”。 在《物业管理条例》等法规中，物业服务机构被称为“物业管理企业”，严格讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理只是“受业主委托代为管理”。但是实践中部分物业管理企业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间的“管理”关系，动辄以“管理业主者”自居。《物权法》则将其定名为“物业服务机构”，这就明确了业主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而且，“机构”一词较之于“企业”，范围更加宽泛，包括了以公益为目的的法人和非法人组织。 一、高度尊重业主选择、明确业主与物业的关系 第二，业主有权自行管理建筑物及其附属设施。 按照《物业管理条例》，在房地产开发过程中，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发商首先要为业主选聘物业管理企业；业主大会成立后，虽然有权另行选聘物业公司，但从其表述来看，业主必须通过委托物业公司来管理小区事务。 《物权法》在强调“对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换”的同时，明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”，这就意味着业主完全可以通过业主大会辞退开发商选聘的物业公司，同时不再另行选聘其他物业公司，而由业主自行管理小区财产。例如，小区业主完全可以约定，由各家业主轮流清理小区卫生或者提供其他公共服务。 一、高度尊重业主选择、明确业主与物业的关系 第三，业主有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。 从既有的法规来看，物业服务只能由具有独立法人资格的企业来进行，但是《物权法》却明确规定业主“也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理”，这就是说业主不愿自行管理小区事务的情况下，完全可以委托普通的自然人来进行。例如，规模不大的小区，业主完全可以决定聘用一些下岗职工、退休在家的老人负责来客登记、车辆看管、小区保洁等服务，而无须选聘专门的物业公司。 二、全面界定小区公用财产归属 、积极维护业主合法权益 第一，道路、绿地原则上归业主共有。 对于小区中建筑区划内的道路，《物权法》明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为国家所有。建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公共绿地的，应当归国家所有。此外，对于明示归个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人所有的地面花园，则应当按照约定归业主个人。 二、全面界定小区公用财产归属 、积极维护业主合法权益 第二，对于业主普遍关心的车位、车库问题。 首先，《物权法》强调在建设区划内的车位和车库应该首先满足业主的需要。就是说这些车位、车库，首先应当看该小区的业主是否愿意以合理的价格购买或者承租；对于剩余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、赠与。 其次，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例如买房赠车库。但是，如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应当归属于开发商。当然，对于是否存在这种约定，应当按照《合同法》等法律确定规则来认定，例如虽然合同中没有明确约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传、且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠与车库的约定。 此外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这主要是针对事先在规划中并未规划为车位、但随着业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不敷使用，而占用业主共有的道路或者其他场地施划的车位而言的。这些车位应当归属于业主共有。 二、全面界定小区公用财产归属 、积极维护业主合法权益 第三，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、人防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的体育健身设施、电梯等设施