第二章第一节居住房地产估价课件详解.ppt

第二章 第一节:居住房地产估价 1、影响居住房地产价格的主要区域因素 （2）、交通（环境）配套对房价的影响 市场比较法估价步骤：（8步曲） 成本法估价步骤： 收益法估价步骤 四、居住房地产估价的技术路线及难点处理 下面主要对该技术报告3方面进行详细讲解 1、估价对象状况描写与分析 2、估价方法适用性分析 3、估价测算过程 1.1 估价对象实物状况描述与分析 估价对象坐落于××市××区××路××号，包括砖混结构六层楼房2幢，共计××户，总建筑面积××㎡。本次评估范围房屋具备煤气、暖气、水、电等生活设施。 估价对象多数建成于20世纪90年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。 1.2 估价对象区位状况描述与分析 该估价对象所处住宅 小区东临××路，南临××道，西临××路，北临××道。该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。估价对象周围多为单行路，交通状况一般。根据××市中心城区住宅用地级别图属于六级地区。 2、估价方法适用性分析 估价结果及各项调节系数 市场法 成本法 + = 对结果进行 简单算术平均 3、估价测算过程 P83-91 以下是小组学习探讨 本案例估价工作的总结 Page ? * * * 一：居住房地产及其特点 二：影响居住房地产价格的因素 三：居住房地产估价的常用方法 四：居住房地产估价的技术路线及难点处理 五：案例分析与小组总结 目录 居住房地产 特点 ①单宗交易规模小，但市场交易量十分巨大（原因：居住房地产往往以居民个人购买行为为主，且交易频繁） ②具有较强的相似性，可比性（由于居住房地产市场交易量巨大，所以比较容易获取足够数量的可比实例。） ③不同类型住房价格内涵差异明显 我国城市中存在着商品房、房改房、经济适用房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异。商品房具有完全产权，房改房、经济适用房只拥有地上建筑物的所有权，由于现阶段住房权属性质不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的特殊性。 二：房地产价格影响因数 影响居住房地产价格的区域因素 1 影响居住房地产价格的主要实物状况 2 政府对居住房地产价格的调控 3 交通条件 位置 环境 质量 教育配套设施 生活服务 设施 治安环境 人文环境 （1）距离区中心对房价的影响。 越靠近中心基准地价越高，地价越高房地产价格越高。 图上市桥中心开始自西到东大部分地价不断下降。 交通促进房地产格局重新整合 交通建设提升周围区域楼市价格 轨道交通在中长期内对楼市产生不同影响 ① ② ③ 2、影响居住房地产价格的主要实物状况： 类型和等级 建筑结构 装修级别 设施与设备是否完善 房屋质量 户型，产权 朝向与楼层 建筑自身差别 3、政府对房地产价格影响 影响 1.政府通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格 2.规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价 3.制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格 4.建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格 市场法 成本法 收益法 适用于交易频繁，交易量大，容易获取交易实例的估价。主要用于各种类型的商品房、房改房、经适房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等评估 在居住房地产的抵押评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法 采用收益法对居住房地产估价相对较小，主要用于出租型公寓等居住房地产。 三、居住房地产估价常用方法 建立价格可比基础 搜集交易实例 进行交易日期修正 进行交易情况修正 选取可比实例 进行个别因素修正 进行区域因素修正 求取比准价格 估算折旧 搜集开发成本资料 求取积算价格 估算重新购建价格 确定总费用 搜集整理资料 净收益计算 确定总收益 确定资本化率 求取收益价格 1、什么是估价技术路线？ 2、方法的选择与搭配？ 1、房地产估价技术路线的概念 指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产价格形成过程和形成方式的认识。 技术 路线 评价 思路 2、为什么要确定房地产估价技术路线 目的 1.确定价格内涵和 价格形成过程 2.评估出估价对象价值 所遵循的根本途径 3.避免很多无效 劳动的发生 3、怎么确定房地产估价技术路线 估价人员对房地产价格形成过程的认识 估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识 技术路线 估价方法 每种房地产估价方法都体现了一种技术路线 4、估价技术路线与估价方法的关系 估价技术路线是评估 的思路，估价方法是 评估的手段