第三章住宅市场的运行.pptVIP

第三章 住宅市场的运行 住宅市场的供求分析 住宅市场的四象限模型 第一节 房地产市场供求分析 1、房地产需求的涵义 微观的需求是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳力的数量。房地产需求是指消费者在一特定时期，在每一价格水平愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，也即房地产的有效需求。 宏观的总需求是指一定时期内一国经济中各部门所愿意支出的总量，总需求是消费者、企业和政府支出的总和，它既取决于价格水平，也取决于货币政策、财政政策和其他因素。房地产总需求即某一时期全社会房地产需求的总量。 房地产市场的潜在需求 所谓房地产的潜在需求（房地产的边界需求），是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。 潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。房地产潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，但人口是最主要的因素。 房地产市场的有效需求 所谓房地产的有效需求（现实需求），从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。房地产有效需求： 2、房地产需求的特点 （1）多样性 （2）区域性 （3）层次性：基本需求、标准需求、舒适需求；有效需求及潜在需求。 2、房地产需求的特点 （4）双重性：既可以作为消费品（居住）也可以作为投资品（租赁或买卖）。 （5）可替代性：主要从三个方面理解：首先一定区域内的房地产有一定替代性，其次租赁与买卖可替代，第三从投资需求看，如果房地产投资收益下降，投资者可转向股票、债券、期货等其他投资工具。 2、房地产需求的特点 （1）多样性； （2）房地产需求的区域性； （3）房地产需求的层次性。这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地产而言的，包括多层含义：第一层，是指住宅的功能性需求层次。第二层，是指住房消费需求的结构性层次。第三层，从房地产社会需求总量即宏观需求的角度看，一般分为房地产现实需求和潜在需求两个层次。 （二）影响房地产需求的主要因素 (1)人口：人口数量、家庭数量、生活方式、离婚率等 （二）影响房地产需求的主要因素 　(2)收入。 （二）影响房地产需求的主要因素 可支配收入(disposable income或DI)：从GDP到个人可支配收入是国民经济核算的一个重要内容。 国内生产总值(GDP)是指一国或地区在一定时期(通常为1年)内所生产的全部最终产品(商品和劳务)的货币总价值。 从GDP中减去折旧和间接税就得到国民收入(NI)，即劳动、资本和土地等生产要素所获得的全部收入。 从国民收人中，减去所有家庭和公司缴纳的直接税，再减去企业净储蓄，再加上家庭从政府那里获得的转移支付，就得到了可支配收入(DI)，即实际进人公众手中并可以自由支配的收入(见图3—2)。中国近几年城镇居民可支配收入的变化见表3—3。 直接税 直接税，是指纳税义务人同时是税收的实际负担人，纳税人不能或不便于把税收负担转嫁给别人的税种。属于直接税的这类纳税人，不仅在表面上有纳税义务，而且实际上也是税收承担者，即纳税人与负税人一致。 直接税以归属于私人（为私人占有或所有）的所得和财产为课税对象，主要内容：各种所得税、房产税、遗产税、社会保险税等。 间接税 间接税，是指纳税义务人不是税收的实际负担人，纳税义务人能够用提高价格或提高收费标准等方法把税收负担转嫁给别人的税种。属于间接税税收的纳税人，虽然表面上负有纳税义务，但是实际上已将自己的税款加于所销售商品的价格上由消费者负担或用其他方式转嫁给别人，即纳税人与负税人不一致。 目前，世界各国多以关税、消费税、销售税、货物税、营业税、增值税等税种为间接税。 中国当前收入不均的严重程度堪忧: 根据西南财大的中国家庭金融调查的数据:调研中中国收入最高的10%家庭，其收入占各家庭总收入的比例为57%；收入最高的5%家庭，其收入占各家庭总收入的比例高达44%。而2009年美国收入最高10%的家庭，其收入也只占到总收入的40.6%。其他一些国家该比例更低一些，例如，拉丁美洲国家仅为40%。 （二）影响房地产需求的主要因