748中远景调查.docVIP

600748 上实发展上海市政府消息,为节约浦东土地,决定将将上海 迪斯尼乐园放在有政府背景的崇明陈家镇的上实的84平方公里的崇明东滩 内,将给上实发展带来突飞猛进的爆增业绩,6136亩的福建泉州土地整理 项目,每年将为上实发展带来10亿元的净利,收购上交所也在进行之中,上 实发展爆涨指日可待. 投资要点： ?? 在行业加速整合和人民币升值的大背景下，房地产公司的发展将主要取 决于开发土地的储备、开发资金的来源与规模和产品开发的品质。上实 发展作为上海实业地产业务在国内资本市场唯一的资本平台，将在上实 集团的地产业务大整合中扮演主要的角色。 ?? 上实发展由于把握住市场机遇，目前的开发资源储备已经使之成为国内 乃至跨国有影响离的大型发展商，已经实现的良好战略布局为公司有效 地规避市场风险创造了有利条件。这一发展趋势在资源更加明确、高管 到位之后将更加清晰。 ?? 上市公司拥有数量可观和盈利能力丰厚的项目储备，开发业绩增长稳 定；房产经营业务拥有地理位置优秀、重估价值高的各类中高档物业， 能为公司提供稳定的租金收入；与境外资金合作的产业基金在国内大量 投资升值潜力高的经营性物业，前景看好；上市公司作为集团地产业务 在国内唯一的资本运做平台，将明确其在集团内业务整合平台的作用， 目前控股股东拥有100 平方公里以上的土地储备，开发项目众多，我们 预期上市公司将获得集团公司大量的优质资源的注入，公司的资产规模 和股本将进入一个高速扩张的新阶段。 ?? 以集成开发商的形式，带领上海市百货商业、旅游酒店、住宅开发等一 批顶级企业联手开发俄罗斯市场，强大的中国政府背景将能保证跨国投 资中的风险规避与收益保证。 ?? 预计今年公司EPS=0.71 元，其中有转让浦发银行的非经常性投资收益 在里面，按照现行公司资源及开发进度，保守估计明年EPS=3.56 元， 如果资产注入进度加快，这个业绩水平还将被大幅改写，较2005 年的 业绩均已经出现较大幅度的增长，因此我们给予“增持”的投资评级， 年内暂定目标价为136 元，并且预计公司将很快进入到国内房地产上市 公司中一线企业的行列，建议长线持有。 1. 上实发展地产：四轮驱动策略和资源集成商定位 1.1. 重组后主业成功转型，进入快速成长期 。 1.2. 行业外部环境和内部资源核心结合：四轮驱动经营策略和 资源集成商定位 1.3. 上实发展已经是全国性乃至跨国性地产开发公司 1.4. 充分分享二线代表城市房地产行业持续景气 1.5. 海上海项目：开发理念的代表与盈利主要来源 海上海项目位于上海杨浦区大连路，东北内环线内，紧靠地铁4 号线。该 项目占地面积8.5 万平米，建筑面积20.7 万平米，产品为商业街、LOFT 办公楼、创意居公寓。该项目地价取得成本只有260 万元/亩，而目前周边 同类地段地价已经达到1200 万元/亩，土地价值升值倍数已经达到4.6 倍。 该项目设计定位于文化地产，激扬创意、激励原创动力的文化风格为全国 房产产品首创，销售对象主要为创意工作从业人员。社区将特有的文化商 业街同休闲居住小区有机结合，具有“快乐办公”、“建筑园林”的鲜明文 化特色社区。由于该项目体现了现代创意设计结聚的特点，所以被列为上 海市首批9 个现代服务业聚集区之一。成功的地产经营、房产经营、资本 经营和文化经营，使得海上海项目在2004-2005 年的不到两年时间里，获 得联合国国际科学与和平周荣誉奖、建设部中国创新示范住宅、中国国际 住宅产业创新奖；中国人居国际影响力楼盘等25 项大奖。 海上海项目由于拥有正确、独特、科学的产品定位和销售定位，所以推出 后销售情况非常理想，盈利能力高，是公司近两年最主要的盈利来源（表 4）。项目于2003 年开工，2004 年开始创收盈利，2005 年公司中报预盈200 ％，主要业绩贡献就是来自于该项目一期创意文化商业街的销售。截至 2005 年末，海上海项目已经完成开发一期商业街和二期LOFT 办公楼，几 乎都是在上海市房地产调控加强、行业景气回落的2005 年完成销售的。 表4：海上海项目是公司近年来主要盈利来源 （单位：百万元，%，%） 年份 项目主营收入 项目主营收入占全 部主营收入比重 项目主营 利润占全 部主营利润比重 毛利率 2004 314.31 55.04 74.99 59.43 2005 1099.62 86.05 101.53 50.44 数据来源：公司资料，国泰君安证券研究所。 2. 房产经营：黄金地带优质物业受益于人民币升值和 资产重估 公司在上海黄金地带徐家汇、淮海路、北外滩拥有写字楼、商场、酒