菏泽市综合片区地价调整报告要点.docVIP

菏泽市鄄城县综合片区地价调整报告 山东农业大学资源与环境学院土地资源管理2011级2班 学号 姓名：陈杜彬 释义 征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准。 区片综合地价实质为征地补偿标准，不包含地上物和青苗补偿费。　第一部分测算成果调整的依据和基本思路 测算成果调整的依据 　　1、文件依据 　　(1)《中华人民共和国土地管理法》 　　(2)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号) 　　(3)《关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价测算成果调整工作的通知》(鲁国土资发[2008]137号) 　　(4)《国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》(国土资发[2008]135号) 　　(5)《关于征地统一年产值标准和征地区片综合地价测算成果意见的函》(国土资厅函[2008]412号) 　　(6)《国土资源听证规定》(国土资源部令第22号) 　　2、技术依据 　　(1)《农用地定级规程》(TD/T1004-2003); 　　(2)《农用地估价规程》(TD/T1006-2003); 　　(3)国土资源部《征地区片综合地价测算指导性意见(暂行)》; 　　3、资料依据 　　(1)土地利用总体规划资料 　　(2)城市总体规划资料 　　(3)2006年上报并公布实施的征地区片综合地价标准和征地统一年产值标准资料 (4)统计资料(2005、2006年统计年鉴及2007年统计数据); 三、材料分析 山东省人民政府办公厅2009年3月30日印发《山东省征地区片综合地价标准》，从今年7月1日起，征用农村集体土地时，征地补偿将不再按“平均亩产值乘以法定倍数”计算，而是按照征地区片综合地价标准对被征地农民实施补偿。通过统一划片定价，实现“同地同价”。 　　据介绍，以往“平均亩产值乘以法定倍数”的补偿方法存在两种弊端，一是定价随意性较强，补偿标准往往因项目不同而不同，即“同地不同价”；二是透明性不高、暗箱操作普遍，征一块地常常出现“两本账”，不利于维护被征地农民利益和征地工作的法律严肃性。　　《标准》在维持各地征地价格基本稳定的基础上作了适当上调。经测算，全省各城镇范围内补偿标准达到43184元/亩，按平均价位可分为四个层级。第一层级50000元/亩以上，包括济南等7市驻地区，共30区；第二层级45000元/亩以上，包括10区1县16市；第三层级40000元/亩以上，包括6区13县9市；第四层级30000元/亩以上，包括3区47县5市。按征地区片综合地价标准补偿被征地农民，是国家推进征地制度改革的重要内容。征地区片综合地价，是指在市县行政区范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系，以及当地经济社会发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准。按照《标准》，同一个区片内，相同土地类别的征地补偿价格相同，不因项目不同而变化。在土地类别上，《标准》指的是一般农用地土地补偿费与安置补助费之和（不包含地上附着物和青苗补偿费），其他地类的补偿标准以此为基础按系数调整：农用地中的基本农田1.2；建设用地1.0；未利用地0.8。未经批准，任何单位和个人不得擅自提高或者降低上述标准。今后将随地区经济社会发展情况，每3年调整一次。省政府规定，凡过去有关征地补偿规定与新规定不一致的，都以新标准为准；对征地区片综合地价标准实施以前，已按法定程序和权限批准征收的土地，仍按原批准的征地补偿方案执行。 日前，我省公布了《山东省征地区片综合地价标准》，市区内土地综合地价最高的为青岛和济南两市，其中青岛市区一类土地每亩价格为19.3万，济南市区一类土地每亩为13万。聊城、菏泽市最低，市区内一类土地的综合地价均为4.8万元/亩。　　据了解，征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：农用地中的基本农田1.2；建设用地1.0；未利用地0.8。　　对地上附着物和青苗补偿，按照《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定，由设区市人民政府制定，报省物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。　　同时，各类建设项目涉及征收使用农村集体土地，执行同地同价原则，同一个区片内，相同土地类别的征地补偿价格相同，不因项目不同而变化。　　在《山东省征地区片综合地价标准》中，各地主城区内土地价格最高，县(市)、区土地价格略低，主城区 内土地又因位置不同被分为三到五