关于成都房地产市场考察报告.docVIP

? 2009年10月26日 ，哈尔滨市总商会上海商会在常务副会长邓来弘的带领下，一行6人赴成都进行了为期3天的关于成都房地产市场的考察，主要考察区域主要有三个----成都市龙潭都市工业集中发展区的总部经济试验区、成都市区和大邑县。每到一处，都受到了当地政府的高度重视，相关部门的官员全程陪同，详细介绍了各个项目的具体情况。经综合考察分析，现将各个区域与项目的考察情况汇呈如下。 ? 一、 成都总部经济试验区 1、 项目概况 ?? 成都（龙潭）总部经济城，以成都首个由政府批准设立的“成都市总部经济试验区”——成都龙潭总部经济试验区为核心，承接国外和东部发达地区的高端产业转移，集纳“商贸、科研、文化创意”总部、工业集中发展区制造业总部、科研院所总部、东调企业总部四大总部集群，以总部配套与生活区域联动发展的模式，力求打造成为西部“总部经济第一城”。但目前所余土地较少，且多为零星碎地，最大地块也只有35亩左右。 2、 操作模式 ·最小出让面积为15亩，15亩以上方可办理土地证； ·每亩最低不少于30万元的强制性税收政策； ·300平方米建筑面积以上方可办理房产证。 ·截止目前为止，土地证的分割办理尚无确切的政策文件。 ·操作模式：先签约土地出让合同，解缴土地款然后进行开工建设，建设完工后一年方可办理房产证，不支持建设独栋办公楼。 ·购买对象必须为企业法人，非自然人。 3、 综合分析 20009年10月18日《中国总部经济发展报告(2009~2010)》发布,其中由北京市社会科学院中国总部经济研究中心历时一年完成的“全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜(2009)”座次排定,北京、上海、广州位列前三甲，成都位列第八。全国35个城市总部经济发展能力可划分为四个能级,第一能级包括北京、上海、广州和深圳共4个城市,第二能级包括杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉和宁波共7个城市;其余分列第三及第四能级。 从35个城市总部经济发展能力排名看,区域差异性较大,整体上东部地区城市较强,中西部地区城市较弱。长三角、珠三角和环渤海三大经济圈是中国经济发展最具活力的区域,也是中国总部经济发展模式最为典型的区域,三大经济圈总部经济整体发展能力强劲,龙头城市地位突出,具备在经济圈内部构建较为完善的“总部—制造基地”分工合作链条的条件。 因此，就总部经济园区发展的情况来看，成都的发展仍将滞后于东部其他城市。而因于其剩余地块较小，独栋办公楼不允许建设等因素，房地产开发的可能性较小，原总部独栋办公楼开发方案无法实施。 ? 二、 成都市区 1、 成都房地产市场概况 经过多年的发展，成都房地产市场已经发展到相当成熟的市场化阶段，海内外如九龙仓、万科、龙湖等知名的开发商如都陆续来到成都进行市场拓展，开发格局和产品形态也日渐明晰与多样化，竞争日趋白热化。 　　2009年上半年，成都GDP回升至14.8%，位列全国各城市GDP前十五，呈现回暖态势。在整体经济环境保持良好发展态势的情况下，城市化进程的加快、高位的居民储蓄额、持续增长的个人可支配收入等因素，房地产业向好发展的基础得到很好的奠定。 全国地产在2009年上半年都经历了从“小阳春”到“大阳春”，销售面积和销售金额都一路飘红，成都市场在销售面积和销售金额上是大大超过全国和西部平均水平，但完成投资却严重不及全国和西部平均水平。 ? ? 成都作为西南的核心城市，“新特区”的获批，近年来城市规划改造，经济的繁荣，影响力的增强，都使其发展前景十分广阔。而城市的辐射力带来大批外来客，随着环境的不断改善，越来越多的人选择常住成都，住房作为第一需求也直接带动了城市房地产行业的发展。总体上看，成都房地产市场的发展大势并未改变，市场发展仍非常具有潜力。 ? ? 成都代表了处于增长阶段的城市，在这些城市中，国内外银行、制造厂商、零售商和酒店集团的相继入驻，为房地产市场的发展创造了强劲的需求。纵观办公楼市场、产业园区市场、物流市场、商铺市场四大领域，成都都进入了最具潜力城市的前列。成都将成为中国未来十年房地产租户、投资者和开发商关注的焦点城市之一。 　　 1、 项目概况 主要有三个地块。 地块1： 地块位置：成都市二环路东三段。 规划指标： ? 面积（亩） 用地性质 容积率 建筑密度 180 二类住宅用地 总容积率≤3.0 总建筑密度≤22% 二类住宅兼容商业金融业用地（20%≤兼容部分≤50%） 总容积率≤3.0 总建筑密度≤22% ? 开发前景：地块位于成华区规划的“二环路新兴服务业发展轴”区域，紧临二环路，交通十分便捷，东有新华公园，北有沙河八景之一“麻石烟云”、东郊工业文明博物馆，生态优势明显，南临万年场商圈，多家专业电器卖场云集，商业氛围浓厚；该片区将依托环境优势、资源优势