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2011楼市PEST分析 苏安商业中心SWOT分析 何宏焘 新国四条及细化 1·对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。 2·对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 3·加快研究制定合理引导个人住房消费，调节个人房产收益的有关税收政策。 4·对捂盘惜售、限制土地的房企，限购土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，不得发放新开发项目贷款。 结合以上种种，我们发现当前调控政策主要针对于住宅类开发企业，商业地产特别是持有型的商业地产收到的影响会较小，公司的现金流也比较宽裕。 个人观点：虽然典型城市成交持续低位，一线城市房价明显松动。调控最大的可能性仍在于，一大部分的资金量流向二三线城市。 从国家宏观调控对于住宅投资需求的遏制，我们可以预见有很大的一部分资金将流入商铺市场。 相关信息： 上海2012年前将再推进100万平米的商业设施建设 万科进军北京CBD开启商业地产征程 万达集团目前开业的万达广场为27个，计划在2012年将增至80个 保利地产3年内增持商用物业至300万平方米 但是我们需要看到的是政策可能所带来的一部分负面效应： 前面所说到的，因为一线城市遭到相当大的调控，致使一部分资金量流入二三线城市，举个例子，一千个亿，可能在一线城市可能起不到作用，但一千多个亿可以进入十多个二线甚至是三四线，完全可以当地的房地产市场搞乱。 所以，该政策只是暂时性的遏制。而不是可以作为长久的一条政策， 综上所述，短期内住宅受到强力的打压，很难有所建树，但对于市场仍有一定影响力。商业地产此时应把握时机有所建树。 经济增速回稳向好，CPI仍处高位 GDP、固定资产投资、消费、工业增加值等主要经济指标均出现不同程度的增幅回升，反映出我国宏观经济增速高位回稳态势基本确立。虽然12月CPI小幅回落，但依然处于高位运行态势。在物价持续高位，信贷投放节奏依然过快，市场流动性充裕，通胀预期不减反增的态势下，迫使央行年内第二次加息以及新年第一次提高存款准备金率。切实贯彻中央经济会议提出的稳健货币政策，加速回归稳健。未来央行还将继续频繁使用紧缩性组合拳来调控，稳定物价上涨和管理通胀仍是当前和今后一段时期的核心首要任务。 ——节选自克而瑞公司报告 中部现状与预期信心倒挂，东部现状满意度较低 根据克而瑞的调研报告指出，自2010年第四季度起，消费者信心指数持续走低。 对于区域现状的满意度，中部满意度高于东部地区。原因在于东部是全国住宅均价较高的区域，过高的价格令购房者承受压力较大；而中西部区域相比而言均价要低许多，而从收入水平来看，虽然东部区域的收入较高，但其与中西部区域之间的差距，远不及市场价格上的差异来得大，而市场价格的差异直接导致了三地购房者对市场现状满意度的不同。 从预期指数角度来看，中部区域虽然现状满意度较高，但其预期信心出现倒挂，购房者对于未来房地产市场的信心存有疑虑。而东部和西部区域均能保持预期指数高于现状满意度指数，其中东部区域的预期-现状差值最大，也表现出购房者对后期的良好信心预期。西部区域作为国家重点建设区域，受到的关注较多，同时当地房价也较东部和中部趋于更为合理，使得西部区域的购房者对未来预期有着良好的信心。 商业地产的春天还是泡沫伊始 需要警惕的商业地产泡沫 商业地产“供过于求”不是新鲜事。早在2009年全球金融危机肇始，国内的商业地产供求关系便已现尴尬。2009年初，几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海、广州等一线城市的商业地产超过了需求量。那时，北京甲级写字楼和商铺的空置率已经出现明显增加。随着经济的复苏，一线城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。 以北京为例，未来2~3年内各类商业地产项目将出现集中爆发供应。“目前大量项目上马可能是商业地产泡沫的前期。这直接导致未来两三年内商业地产的集中供应。这有可能给北京市场带来危险 。 直接辐射到的小区 SWOT分析 SWOT分析 针对苏安商业中心的一次性返还21%的回报。可能会需要规避的问题： 假定每年商铺每平米市值增长1000元为基准，物价CPI不变动的情况下，包租每年的收益至少比自主运作少赚取了5000元。相比对于有固定回报加分红的项目会缺乏更大的竞争力。（案例对比：环球奥食卡城） * LOGO “ Add your company slogan ” 二三线城市的住宅市场 但是二三线城市存在一个发展时间和期望值的差异。 投资方向 一线城市的商业地产市场 泡沫何时出现？风险随之而来 苏安商业中心分析 塘坊