房地产地块项目可行性论证研究报告.doc

目 录 第一章 重庆北部新区概况 1 一、北部新区基本概况 1 二、未来规划定位 3 三、竞争优、劣势分析 4 第二章 北部新区项目简介 4 第三章 鸳鸯旧城改造二期项目分析 7 一、地块基本情况 7 二、地块分析 7 三、项目SWOT分析 8 四、项目定位 10 五、项目投资分析 10 第四章 牌坊片区项目分析 13 一、地块基本情况 13 二、地块分析 13 三、项目SWOT分析 15 四、项目定位 16 五、项目投资分析 16 附件一：鸳鸯旧城改造二期项目地块宗地图 附件二：牌坊片区项目地块宗地图 第一章 重庆北部新区概况 一、北部新区基本概况 北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。 北部新区成立以来，逐渐成为重庆规划中“最具活力的都市发达圈的核心增长极”，也是重庆财富的新高地，已经成了重庆市民心目中的“高尚富人区”。 2004年重庆秋季房交会上，跨过新牌坊的北部新区的房屋均价和成交量都历史性地超过了渝中区。区域内一系列顶级住宅区筛选了一大批财富和精英人群作为这一带的主流居民，购房业主大多是有钱、有车的人，社会上层人群的特征比较明显，他们有更高的生活品位和更高的文化素质。 从北部新区现有开发条件上看，未来该区域的房地产开发将可能向人和、机场沿线及冉家坝方向拓展，如龙湖、保利等地产大鳄的开发就已经超越新牌坊向北部新区的纵深发展了。其中，超过500亩的有9家，超过1000亩的有6家，该区域地产项目占地总和已超过１万亩。 从产品上看，面对市场竞争，区域内的地产市场细分已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，在未来的市场中，房屋产品的精品、细致化趋势必将往高端方向发展。 如果政策和市场不发生重大变化，北部新区的房地产开发势必将推动重庆地产向拥有财富的贵族时代挺进。 配套设施：区内交通配套完善，是中国西部南北(渝黔、渝合高速公路)、东西(成渝、渝万高速公路)公路大通道交汇枢纽；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，城市轻轨环线3号、4号、6号线均经过区内，其中3号线(市中心区——江北国际机场)已经动工。构成北部新区骨干路网的“开山通海兴渝州”七条金系列干道，到目前为止，宽54米，长18.7公里的金开大道已经建成。而金山、金通、金海、金兴、金渝、金州也都正在建设和规划之中。设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头已开工建设。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。 二、未来规划定位 按照新区规划简图，未来的北部新区将由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山七个组团构成。其中人和、礼嘉、鸳鸯不但包括商务区、研发区，还包括环境优美的高档居住区，而大竹林、金山等组团则是工业区。 在这七个组团之间，其中包括一个森林和鸟类保护区，两个景观林木培植区，3个主题生态公园，4个生态农业区。统计显示，北部新区的环保绿化面积占整个规划面积的20％以上。这一区域将会是重庆市最主要的高档住宅开发区和“富人区”。 北部新区原有居民10万左右，按照新的规划未来的北部新区将成为65万人口的居住地，其中常住人口50万，流动人口15万。随着大型企业、高品质住宅的入住，北部新区也将成为高收入、高素质人群的首选居住地。而新增加的55万居住人口，让众多房产开发商看到了一个潜在的需求客户群。 三、竞争优、劣势分析 优势： 1、区域房地产开发起点高，销售价格高，富人区的形象已为广大市民认同； 2、北部新区经济发展迅速，投资踊跃，交通便捷，基础设施好，配套完善，非常适宜开发高档住宅，是理想的人居环境； 3、该区域的开发企业实力强，开发的项目规模大，容易在市民心目中营造好的楼盘形象 劣势：　　 1、区域房地产开发量大，面市期集中，市场需要较长时间才能消化； 2、大项目多，竞争激烈。 第二章 北部新区项目简介 重庆奥林匹克花园???? 重庆奥林匹克花园位于重庆市北部新区经开区内的蔡家沟片区，项目总用地3373亩，是重庆市目前最大的楼盘，总建筑面积达250万平方米。地块依山傍水，天然地形特征丰富，将打造未来重庆具有国际品质的大型山水居住城。???? 本项目位于重庆市北部新区，是重庆市城市发展战略转移的重心点，区域景色别致，自然环境优美。该项目将从区域的城市功能定位角度发展，使项目风格与区域的城市性格相统一，并充分结合奥林匹克花园所独具的运动健康的生活理念，使得项目成为城市形象与人文展示的最好代言者。融科蔚城融科蔚城在规划设