2010年北京周边城市研究讲解.doc

环北京城镇调研报告 第一部分 环北京城镇拓展必要性分析 1 2.1满足京津冀经济一体化的需要 1 2.2满足北京房地产郊区化发展的需要 2 2.3满足开发商的被动选择 3 2.4满足购房者的被动选择 3 第二部分 环北京城镇外部环境分析 3 3.1城市规划 3 3.2交通发展 5 3.3产业经济 8 第三部分 环北京城镇研究分析 9 3.1环北京城镇选择 9 3.2廊坊市（市区） 9 3.3燕郊 13 3.4香河 16 3.5涿州 21 3.6固安 24 3.7武清 27 3.8天津滨海新区 32 3.9石家庄 37 第四部分 环北京城镇拓展策略 42 4.1环北京城镇排名 42 4.2环北京城镇拓展区域选择 43 4.3环北京城镇拓展模式 43 4.4环北京各城镇重点关注片区 44 4.5环北京城镇拓展方式 44 第一部分 环北京城镇拓展必要性分析 2.1满足京津冀经济一体化的需要 吴良庸等100多名专家联名提出北京发展的新概念大北京地区规划，即，《京津冀北城乡空间发展规划》打破行政区划的限制，对北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所统辖的京津唐和京津保两个三角形地区，以及周边的承德、秦皇岛、张家口、沧州和石家庄等城市部分地区，在区域经济发展上作统一考虑。 2.2满足北京房地产郊区化发展的需要 由于土地资源的稀缺，从目前北京楼市的实际情况来看，楼市的这种住宅郊区化趋势还将延续，市内项目越来越少，住宅项目只能向郊区新城延伸。2009年北京成交住宅用地成交均价为7197元/平米，同比去年上涨46%，楼面地价更是高达5768元/平米，同比去年上涨53.8%。楼面地价前三位的分别是29859.4元/平米、23506.4元/平米和18013.6元/平米，分别在顺义、朝阳和亦庄。2010年市发展改革工作会上，市发改委透露市拟沿北京外围建设“大外环高速路”，在境内约100公里，增加过境北京的疏导绕行路线。目前已与河北省初步达成一致意见。 大外环由张承、密承、涿密、涿化和张华高速组成，总长约900公里，其中密涿高速路是离北京最近的一条高速，从涿州出发，经由固安、廊坊、香河、三河等地至平谷、密云，总长约190公里，目前涿州至廊坊段已经建成通车。 密涿高速路线图（半个七环） 北京第二机场基本定于北京大兴区礼贤镇（如上图示意），距离固安及廊坊市区较近。 影响： 北京是整体规划、大外环的建设及第二机场的建设都将促进实现京津冀一体化进程，带来大规模的基础设施建设，而房地产往往就是伴随着基础设施的建设而发展。 北京大外环高速的建设，将实现京开、京津、京沪、京石、京沈等高速公路的联通，京冀两地将投入大量资金进行基础设施建设，交通的改善将带来一个地区经济和房地产的发展，其中密涿段由于距离北京较近，在这一线上的小城镇面临着较好的发展机会，其发展潜力要比其他几段的城市要大。 北京第二机场虽然仍有一定变数，但是基本已定于礼贤镇，临空经济产业将带动大兴的基础设施建设和房地产发展，并辐射至廊坊市区及固安两处。 3.2交通发展 3.2.1高速公路串联环北京城镇 围绕着北京已经形成了多条高速公路，未来将通过大外环高速连接起来，形成纵横交错的高速路网，北京与周边城镇的联系紧密而快捷，其中： 京石高速：北京——涿州，京石第二高速在建 京开高速：北京——固安 京津塘高速：北京——廊坊 京津和京沈高速：北京——香河 八通线+京哈高速：北京——燕郊 涿密高速：连接涿州、固安廊坊、香河、燕郊、密云 3.2.2轨道交通 北京至河北地铁规划（远期） 地铁： 随着北京地铁建设的深入，河北各地方政府也开始规划与北京地铁的对接，进行地铁规划，并开始与北京市协调建设问题。 北京——涿州：地铁9号线延长至良乡站，良乡与涿州距离30公里，涿州市政府开始建设京白路，连接涿州与良乡地铁站，同时积极协调要把该地铁进一步延长至涿州市。 北京——固安：地铁4号线延长至大兴黄村镇，廊坊市考虑把4号线进一步由黄村镇引入固安。 北京——廊坊市：计划地铁亦庄线引入廊坊市。 北京——燕郊：计划从通州引入地铁6号线。 注：目前各条地铁未正式规划成形，仍属于政府的初步构想当中，但从当地政府的态度来看，其从北京引入地铁的决心较大。 高铁 京石高铁：途经涿州、保定至石家庄 京唐高铁：途经通州、香河至天津。 3.2.3交通影响评估 综合而言，环北京城镇带具有很好的综合交通规划，未来房地产升值的潜力巨大，鉴于地铁对于人们生活方式的改变起着决定性的作用，对于直接引入地铁的城市，我们尤其要进一步关注。但其中规划地铁没有具体的时间表，这是直接影响房地产市场的重要因素。 3.3产业经济 环北京城镇重点产业园区基本情况一览 名称 产业定位 起建 时间 面积 (平方公里) 主要优势 燕郊 开