世联北京朝青房地产项目全案营销策划教程分析.ppt

朝青项目报告 第一部分 核心定位结论 第二部分 项目分析 项目特性 用地分析 规划条件分析 开发商分析 成本分析 市场分析 区域成熟 涉外性强 景观较好 特点“模糊” 东三环、东四环 农展馆南路、朝阳北路 地铁10号线 多条公交站线 长虹桥堵车问题较严重 农展馆南路由西向东需调头 长虹桥堵车问题较严重 地块东侧规划路修通到北侧 北侧小区的入口问题 A区——景观好，相对安静 B区——开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏商物业 C区——私密性差，北侧、西侧形象差， C区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林 位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 私密性差，有噪音影响 东侧有较好的景观条件 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 地块较方正 规划建设用地面积：10716平方米 代征道路：2800平方米 总建筑面积：70459平方米（地上51572平方米） 建筑限高：60米 容积率：4.81（容积率变化对利润敏感） 多种物业可能性的考虑 利润/快速回收资金 以销售为主 品牌 土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为4790元/平方米 加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价在10000元/平方米左右 居住类物业 大户型 一般户型 小户型 偏商类物业 写字