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南山置业烟台世贸中心四地块物业类型配比研究报告 项目背景-----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地 本报告的命题---从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率 问题的解决思路 本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海的区域 项目位于烟台市莱山区，交通便利，北临黄海，处在未来烟台市发展的中心地带 距离烟台市政府2公里 距离老城区市中心14公里（15分钟车程）距离机场15公里 通过滨海路、观海路同老城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里。 区域属性现状-----多重属性并存，核心属性不清晰 问题的解决思路 城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领 虽然本区域文教区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大 新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值 问题的解决思路 四地块总体定位-----启动“烟台新城市中心计划” 四块地总体形象定位 问题的解决思路 本项目面临的核心问题-----4块地适合的物业类型和容积率 问题的解决思路 深圳中心区开发进程-----房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发 东莞新中心区开发进程-----房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发 南京河西新城开发进程-----住宅类项目先启动，随着市政设施的建设办公项目开始建设