物业管理基本制度与政策培训及案例分析.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 五、《条例》确立的基本法律关系 (一)业主相互之间的关系 ~关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务 (二)物业管理企业和业主之间的关系 ~等价交换 (三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同 建设单位与业主签订含前期物业服务内容的商品房销售合同 建设单位制定买受人接受的临时规约 五、《条例》确立的基本法律关系 (四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 (六)物业管理各方主体与政府之间的关系：行政法律关系 (五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系 居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。 与业主~商品交换的合同关系 与物业~无交换合同关系。无权向物业额外收费。 可以产生委托关系， 注：向最终用户收取有关费用；市政管线和设备的维修养护义务归属；禁止收取代收代缴手续费 物业知识练习题 《条例》在立法过程中，主要遵循以下(　)基本原则。 　　A、物业管理权利和财产权利相对应的原则 　　B、重点维护弱势群体业主合法权益的原则 　　C、现实性与前瞻性有机结合的原则 　　D、从实际出发，实事求是的原则 建筑物区分所有权 专 有 所 有 权 共 有 所 有 权 共 同 管 理 权 指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分享有的所有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。 一、业主的建筑物区分所有权 第五节 《物权法》关于“建筑物区分所有权”的规定 二、专有部分的所有权 1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 2、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。 3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。39/12年 专有部分所有权 专有部分所有权 权利 义务 法律责任 占有 收益 使用 装修、改良、修缮 排他性 相邻权 按本来用途、目的使用专有部分 维护建筑物安全、外观美观 独自承担专有部分的责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 尊重维护环境卫生、安宁、 当地善良风俗 相互容忍 停止侵害 消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 处分 1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。 《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。 3、建筑区划内车位、车库的所有权归属 （1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 （2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 （3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 共用部分持分权 共用部分持分权 权利 义务 法律责任 持分占有 收益分享 使用 装修、改良、修缮 排他性 相邻权 按规划设计功能使用共用部分 维护和保存共用部分 按持分比例承担共用部分的责任与费用 按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用 不得单独处分共用部分 停止侵害 消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 清偿拖欠费用 （二）关于业主共同决定事项的表决规则 （1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 （2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理