房地产作业教案分析.pptxVIP

蚌埠市晨光音乐花园小区可行性研究报告;1.市场分析 2.营销分析 3.建设方案 4.财务评价 5.综合评价 6.社会评价 7.其他;一、蚌埠市房地产市场分析（宏观） 二、蚌埠市蚌山区房地产市场分析（中观） 三、晨光·音乐花园临近区域房地产市场分析（微观） ;;2001年2004年景气指数走势图 ;蚌埠市蚌山区房地产市场分析 蚌山区面积83.08平方公里，人口21.83万人，是蚌埠市政治、文化、金融、经济商贸中心。 蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环境祥和。改革开放以来，全区人民励精图治、开拓进取、百业俱兴、政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的2/3，完成投资额占全市完成房地产开发投资额的70％以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱，是蚌埠房地产市场的风向标。目前蚌山区有在建或待建的房地产项目14个，规划建筑面积128.04万m2 蚌山区房地产市场突出表现以下特点：1．在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。2．楼价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。3．多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。4．小高层建筑占有一定比重。5．多为外地开发企业开发建设。6．空置率并不高。 ;晨光·音乐花园临近区域房地产市场分析 临近区域的大致范围是：东至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至东海大道，西至沁雅花园。即为蚌埠新城综合开发区的中心商务区的大部分范围。 蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为39平方公里，规划人口约13万人，分为四个片区，即为中心商务区、行政办公区、龙湖风景区、仓储加工区。其中中心商务区规划定位于金融商务办公、酒店、文化会展中心、住宅、商业步行街、行政办公、文化休闲娱乐、旅游度假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业、新型服务业、金融商贸、文化教育、旅游娱乐业，大力发展开放型经济。晨光·音乐花园即属中心商务区。 临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘6个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实施，均为外地开发企业开发建设。 临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额的“半壁江山”。 临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略、营销渠道、价格策略的综合实用，营销费用投入较高。 ;第一节 项目环境分析和SWOT分析 一、环境条件 二、项目的SWOT分析 第二节 主要竞争楼盘分析 一、龙湖香都 二、阿尔卡迪亚 三、金山家园 第三节 市场定位及营销计划 一、晨光·音乐花园临近地段楼盘购买对象及购买心理分析 二、产品定位 三、客户定位 四、楼盘概念的导入 五、价格定位与价格策略 六、卖点策划及卖点储备 七、营销策略 八、销售形式 九、付款方式 十、广告宣传 十一、销售计划 十二、场地布置 十三、营销费用安排 ;环境条件 （一）土地性质综述 项目用地面积52052㎡，折合78.08亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限70年，土地形状呈金三角形。项目东至已建成的月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。 （二）项目周围景观 1．自然景观 周边有大面积中心广场绿地，自然景观怡人。 2．景观综述 从本项目周围环临的景观及远景开阔程度看，四周方向的远景和近景相对来说是比较优美的，也是本项目的大优势和卖点。 ;（三）环境卫生、社会治安状况 1．环境卫生。项目属戴湖住区，是其一个组团，临近的阳光、月光、星光花园经过中房物业管理公司近来的有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。惟一缺憾的是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生的影响微不足道。 2．社会治安状况。项目位于本市的东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府的综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区的社会治安状况明显好转，05年项目临近村违法犯罪率为零。 ;四）周围交通条件 1．环临的公共交通条件。项目东临解放四路，南接兰凌路，在戴湖住区东主入口即有16路公交车的起终站；向东500米即珍珠小区也有2、5、7路公交车停靠站；临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。 2．项目与公共交通的连接。本项目仅临公共交通站16路公交车起终站50米，居民仅需步行2分钟即可到达站点，不存在亚交通的问题。