2010海口市美兰区灵山镇白驹大道南侧地块前期策划精要.ppt

第七章 ?投资收益分析 2.敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。 单位成本（不包括土地成本）变动对本公司经济指标的影响： 　 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 100% ×90% ×95% ×105% 110% 单位成本(元/m2) 3,812.43 3,431.19 3,621.81 4,003.05 4,193.67 总投资 517,439,580 465,695,622 491,567,601 543,311,559 569,183,538 税前利润 229,044,220 280,788,578 254,916,599 203,172,641 177,300,662 税后利润 134,085,713 172,893,982 153,489,997 114,682,029 95,278,045 总投资回报率% 25.91% 37.13% 31.22% 21.11% 16.74% 自有资金年投资回报率% 14.90% 19.21% 17.05% 12.74% 10.59% 圆方地产（南昌） 第七章 ?投资收益分析 商品房售价变动对本公司各项经济指标的影响： 圆方地产（南昌） 售价的影响 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 敏感系数 （×100%） （×90%） （×95%） （×105%） （×110%） 销售均价 5500 4950 5225 5775 6050 营业收入 746484200 671835780 709159990 783808410 821132620 税前利润 229044620 154396200 191720410 266368830 303693040 税后利润 134086012.911 107977728 160194297.8 186302582.7 总投资回报率% 25.91 15.82 20.87 30.96 36 自有资金年投资回报率% 14.9 9.1 12 17.8 20.7 4.本公司盈亏平衡点分析（项目另计） 商品房保本售价：4088元/m2 商品房保本销售率：74.32 % 5.项目收益水平综合分析： 总体上来看收益水平比较合理。 ? 四、资金流量分析及资金筹措 本公司资金流量分析 第七章 ?投资收益分析 圆方地产（南昌） 　 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 合计 现金流入 　 130,515,000 192,500,000 269,500,000 153,969,200 746484200 销售额 　 169,015,000 231,000,000 346,500,000 0 746515000 回款额 　 130,515,000 192,500,000 269,500,000 153,969,200 746484200 现金流出 12,855,780 146,746,100 152,050,000 189,250,000 111,496,307 612,398,187 付地价款 0 0 0 0 0 0 前期工程费 694,600 18,694,600 0 0 0建安工程费 7,784,000 80,000,000 100,000,000 130,000,000 70,000,000 387784000 配套费 811,920 16,000,000 16,800,000 16,800,000 0不可预见费 39,628 3,000,000 3,000,000 4,000,000 1,400,000间接费及其它 3,000,000 4,000,000 4,500,000 4,500,000 3,389,200营销费用 525,632 12,000,000 8,500,000 7,000,000 1,000,000税金 　 13,051,500 19,250,000 26,950,000 35,707,107 净现金流量 -12,855,780 -16,231,100 40,450,000 80,250,000 42,472,893 134,086,013 第七章 ?投资收益分析 资金筹措 本项目总投资额约6.48亿元，合作方提供土地，则本公司实际总投资额约5.17亿元。本公司计划投入自有资金3亿元，还有2.17亿元的资金缺口。计划通过商品房预售解决1.47亿元；通过银行融资解决0.7亿元。 第七章 ?投资收益分析 圆方