1房地产投资基本问题.pptVIP

如何看待房地产投机 房地产投机的积极性 房地产投机的消极性 活跃市场 稳定市场 帮助形成价格 分散风险 引发市场混乱 导致多重无效率现象的发生 拉大贫富差距 4. 房地产投资的特点：以实物投资为例 投资对象不可位移 投资数额较大且开发经营周期较长 投资的流动性较差 投资的不确定性较大 保值增值性较好 具有较高的财务杠杆性 对专业知识和经验具有依赖性 思考：房地产金融资产投资具有哪些特点呢？ 说明：关于房地产投资绩效的观点 （1）房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上90%的百万富翁是由于拥有房地产或从而拥有房地产。 （2）在房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平；在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率会超过100%。 （3）在房地产置业投资中，在持有期内获得15~20%的股本收益率是非常普遍的。 （4）国外的研究表明，房地产投资（基金）回报率与普通股票的回报率之间不存在显著差异；但通胀时期，前者优于后者。 银行存款；传统寿险 国债；债券基金；分红、万能保险 保本型 收入型 成长型/投资型 房地产 ；投资连结保险 ；股票 ；基金 投机型 收藏品、彩票 ；期货期权 收益 风险 从收益、风险、流动性、投资期限等方面考察，房地产，最理想的投资工具之一！ 当房地产被视为一种商业机会时， 其吸引力会进一步增大。 思考：世界各国都有一个被称为“白领地主”的群体，只不过在发展时间和规模上存在差异。请搜集相关资料，了解这个群体的所作所为，并从中总结一些有意思的信息。 房地产投资：如何运用该投资工具？ 5. 房地产投资的一般程序 资金筹集 投资分配 投资实施 投资回收与增值 货币资金 在建品 建成品 货币资金 获得目标房地产 房地产金融资产 投资者 自我积累 补偿生产消耗 投入 产出 房地产开发投资的一般程序 机会选择与决策分析 前期工作 建设阶段 租售阶段 根据公司战略，由投资规划（拓展）部进行初步和详细可行性研究；相关专家评估与论证（风险等级、资源测算等），提出项目建议书 获取土地使用权；规划设计并 通过审查；落实资金、制定项目开发经营计划；工程、采购、监理、物业招标；开工申请 质量、进度、 成本、安全管理以及全面协调；竣工验收备案，物业接管验收 选择物业销售形式；制定租售方案；制定宣传与推广策略；实施租售工作；交付使用和物业服务 与公司决策层充分沟通并请相关专家对项目进行评估与论证以确定项目的可行性 开工前人财物及一切软硬件准备 按计划组织并完成工程施工工作 经营并向业主交房，项目后评价 国有土地使用权证；建设用地规划许可证；开发资质证书；立项批文（固定资产投资许可证） 建设工程规划许可证；施工许可证；预售许可证；竣工验收备案证明 现销备案证；房地产证 美国房地产开发投资流程 提出投资设想 投资设想细化 可行性研究 合同谈判 寻找可选择的投资机会；快速判断可行性 选择实现设想的用地；探讨技术可行性；与潜在租客、银行、合作伙伴、专业人士接触；初步方案；探讨获取用地的可行性 市场研究，估算吸纳率；预估成本、价格；向政府报送计划；探讨法律、技术和经济可行性 确定设计方案；贷款承诺；确定总承包商；租售方案；获得政府的用地规划许可 签署正式委托协议 工程建设 竣工入伙 资产管理 合作开发协议；建设贷款协议和长期融资协议；土地转让合同；施工合同；保险合同；预租（售）合同 物业管理、更新改造、市场推广；延长物业经济寿命、提高资产运行质量；作为非房地产企业的固定资产，进入其投资组合 房地产置业投资的一般程序 设定投资目标； 市场分析； 选择购置目标； 实施购买； 房地产经营或运作。 房地产证券投资程序 6. 房地产投资决策关键因素 美国 区位，区位，区位 香港 区位，质量，时机 台湾 区位，时机，类型 区位——时机——物业管理——产品——价格——文化？ （1）区位 城市土地利用规划 功能分区 自然合意性 地形、地貌 环境合意性 自然风光 经济和社会文化发展的适应性 关联性，属于区位中的非自然条件的范畴，即区位优劣，是由其在社会交流的往来网络中的相对位置决定的。关联性越好，占据的（人流、物流、资金流、信息流）网络通道越多，与社会交流越方便，给项目的使用者越多的便利。 如何正确认识区位 动态性 自然地理以外的其他因子的变化，重视现在的区位，也重视未来的变化趋势 相对性 区位的优劣均相对于特定人类活动类型、不同用途物业而言 层次性 宏观区位如国际或国家内区位；中微观区位如区域或城市中的区位 等级性 相同用途下表现出的优劣 稀缺性 相对于某种特定需要而言 可设计性 通过规划手段来改善区位质量、提高区位效益 如何选择区位 区域优先 先区域、后地段 注重潜力 超出地段当前的因素和条件进