200812月成都商业投资市场调查以及商业销售模式研究概要.ppt

成都商业投资市场调查以及商业销售模式研究 12月 提纲 宏观市场背景—面临国际国内经济压力，“保”经济成为当前重点 市场供销比 商业用房销售情况 1-10月成都商业用房销售量较为稳定，仅在“5.12”地震后，成交量有了下滑，但6月成交量又恢复到震前水平，甚至有所超越。10月迎来了一个销售量的小高峰，同时有上升趋势。 价格上，走势趋于平稳，没有受到住宅市场低迷的影响。 提纲 常见投资物业分类 成都商业物业投资市场 产权式 海法内衣城—基础数据 销售模式 税前9%的年回报率（楼上） 10年租约 产权式商铺的销售模式 带租约返还回报 客户在租约期内没有经营权 以专业市场作为承载项目回报的基础 成熟地段作为项目市场经验的保障 销售情况 客户敏感点 总价、地段、风险 客层来源渠道： 短信60% 路过15% 朋友介绍、媒体25% 核心卖点： 荷花池批发市场支撑 成熟内衣市场，稳定经营 高额投资回报 七里香酒店—基础数据 销售模式 税后8.6%的年回报率 15年的租约 产权式酒店的销售模式 带租约返还回报、交房后5个月免租期 以酒店作为承载项目回报的基础 销售情况 客户敏感点 总价、地段、风险 客层来源渠道： 短信 广播 核心卖点： 低总价 酒店管理经营 熙城国际—基础数据 销售模式 税后7.3%-7.5%的年回报率 12年的租约 产权式酒店的销售模式 带租约返还回报，（交房后5个月免租期作为装修费用） 以酒店作为承载项目回报的基础 销售情况 客户敏感点 总价、回报 客层来源渠道： 路过 报广 核心卖点： 品牌凯宾酒店管理经营 地段—一环路物业 七彩空间—基础数据 销售模式 菜单式装修 3.8%（清水房）、7%（精装房）的年回报率 12年的租约 产权式酒店的销售模式 带租约返还回报，交房后3个月免租期 以酒店作为承载项目回报的基础 销售情况 客户敏感点 地段 客层来源渠道： 短信 派单 核心卖点： 低总价 地段—海椒市成熟居住片区 酒店经营 智业世纪加州—基础数据 销售模式 税后8%（精装房）的年回报率（15年递增后平均值） 15年的租约 产权式酒店的销售模式 带租约返还回报，（2010年4月交房） 以酒店作为承载项目回报的基础 销售情况 客户敏感点 总价 客层来源渠道： 房交会 核心卖点： 全球知名品牌酒店—美国凯文马瑞卡酒店，经营管理 品牌开发商 低总价 沙湾片区，成熟地段 成都商业物业投资市场 产权式 武侯国际鞋都—基础数据 销售模式 出售经营权，即收租权。 3年回报期，3年过后可以按120%的原价赎回。 年回报率8%和20%的溢价，综合收益14%。 两年内可以选择是否购买房屋产权，增加了项目的投资安全性。 置信集团和武侯区政府的联合运作，也增加的这种销售模式的说服力。 成都商业物业投资市场 产权式 销售模式—口岸型 依托于成熟商业口岸。 主要诉求周边高人流、高租金。 回报安全性显而易见。 EGO潮流广场 染坊街小商品市场 三益公（未开盘） 销售模式—社区型 依托于成熟社区。 作为项目商业乃至周边社区的配套，依附于项目自身住宅组团。 投资回报安全性与周边社区成熟度相关。 优品道 销售模式—主题型 以特色的主题商业，带动项目其他商业部分的经营和启动。 主题的运营效果直接影响项目成败。 成都极地海洋世界（咨询中） 销售概况 带阳台户型受到关注、客户偏重选择投资带装修的酒店投资 重点产品关注 销售率约70%，总计余60套，房交会成交30余套 销售率 2008年5月开盘 开盘时间 武侯国际鞋都 主题式 经营权式 项目销售模式分类 户款方式 商务公寓29层 项目楼层 置信集团、武侯区政府联合开发 开发商 商务公寓总共500余套 总户数 专业市场、商务公寓、鞋王大楼写字间 物业类型 大型专业市场，鞋业产业链 项目特色 主要诉求点： 政府背景、品牌开发商支撑 营销特点 均价4300元/平米，总价：16-32万元 价格范围 40-80平方米 户型面积区间 总占地220余亩，26万平方米 项目规模 成都金花镇，川藏路成双段鞋都南路139号 项目位置 商务公寓 商务公寓 销售情况 客户敏感点 总价 客户来源渠道： 网站 报广 项目核心卖点： 政府和品牌开发商实力雄厚 产业园区打造较为成熟 投资时间短 120%总价回购 销售概况 开盘时间 商务公寓08年9月开始销售 重点产品关注 30万以下产品 销售率 已经完成销售80%，目前余100余套 EGO潮流广场 主题式 经营权式 项目销售模式分类 染坊街 三益公 优品道·满街 极地海洋公园 共五层和地下两层 楼层 项目位置 成都春熙路东大街 开发商 汉高实业、上普实业 项目规模 5000平米左右 物业类型 商业 总户数 户 户型面积区