盛泰龙山观邸启动期营销执行建议【】分析报告.ppt

@ 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 * 盛泰龙山观邸启动期营销执行建议 一、项目营销推盘计划及策略建议 二、项目营销推广建议 三、营销中心建议 四、景观示范区建议 五、样板区建议 六、阶段营销目标 □ 二期 目标：企稳拉高，快速去化； 策略：企稳拉高，7#楼一线景观房源拉动均势房源，进一步提升项目价值，拉动快速去化； 支撑：滨湖景观带主体呈现，风情商业街区建设 整体推盘策略 : 自西向东，低开高走 楼王拉价，利润最大 □ 一期 目标：树立形象，确保现金流，奠定客户基础 策略：区域主流户型面市，搭配全面，低开高走; 支撑：通过现场样板体验式营销，客户蓄水，注重圈层营销为主，以9号湖景楼王为价格标杆，8、10#楼平价热销； □三期 目标：持续拉高，博取利润； 策略：一期现房实景呈现，提升项目价值，博取利润； 支撑：滨湖景观公园整体实景呈现，商业街形象亮相、通过双语幼儿园等优质配套等来拉高项目形象； □ 四期： 目标：利润最大化 策略：优势资源，优价推出 支撑：滨湖公园、内部景观实景呈现，风情街开业，前期良好品质及客户口碑 一、项目营销推盘计划及策略建议 ⑧ ⑩ ⑨ ? ? ? ?? ② ① ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 一期 二期 三期 四期 二期 一、项目营销推盘计划及策略建议 项目开发概况及价值释放演变 建筑面积（万㎡） 8、9、10#楼 一期 产品类型 二期 三期 四期 项目周边 配套 价格策略 3.5 1、2、4、7#楼 3、5、6#楼 7 3.9 1 泛会所建成； 局部修建滨湖公园； 青龙水库水质改造； 中心城区价格 项目均价线 后期超越中心城区价格水平 区域平均价格 滨湖公园主体修建完成； 风情商业街建设完工； 水库行车道完工； 滨湖公园整体完工； 商业街商家进驻； 引进双语幼儿园； 周边主要配套全部建成。 11-14#楼 高层+15F 高层+15F 高层+15F 花园洋房 物业 类别 套数 面积 （㎡） 平均价格 （元/㎡） 总销金额 (万元) 一期(8、9、10#) 279 34740 5200 18065 二期(1、2、4、7#) 586 70142 5500 38578 三期(3、5、6#) 346 38909 5800 22567 四期(11-14#) 66 10106 6800 6872 合计 1277 153897 5593 86082 ⑧ ⑩ ⑨ ? ? ? ?? ② ① ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 一期 二期 三期 四期 二期 整盘物业（住宅部分）预计销售金额 一、项目营销推盘计划及策略建议 （营销节点根据各期销售目标，市场情况，及实际销售情况、工程进度及时策略性调整） 整体推盘营销策略 : 低开高走，楼王拉价，高形象，高性价比，实现快速去化，利润最大 销售周期 项目一期 楼王拉价、树立形象、回款在前; 一期279套, 34740㎡,占23% 均价5200元/平米 总销18065万 销售率过80%时,调整价格,进入二期市场预热. 企稳拉高, 快速去化； 二期586套,70142㎡,占46% 均价5500元/平米，总销38578万 销售率过 80%时,调整价格,进入三期市场预热. 项目四期 项目三期 项目二期 整盘总销售额约为8.6亿（未含商铺和车位）；销售均价约5600元/平方米。 持续拉高, 搏利润; 三期346套，38909㎡,占25% 均价5800元/平米，总销22567万, 销售率过 80%时,调整价格,进入四期市场预热. 绝版观邸推售，利润最大 四期66套,10106㎡,占7% 均价6800元/平米，总销6872万 销售率达到95%以上，进入清盘； 花园洋房产品，可根据蓄客量灵活调整推盘节奏； 销售楼栋 8、9、10#楼销售 1、4# 楼销售 尾盘/清盘 2、7# 楼销售 营销目标 销1.8亿 销3.9亿 销2.3亿 销0.7亿 2013年12月 2014年9月 2015年5月 2015年9月 2015年10月 2014年4月 3、5# 楼销售 6# 楼销售 10-14# 楼销售 2015年12月 一、项目营销推盘计划及策略建议 一、项目营销推盘计划及策略建议 二、项目营销推广建议 三、营销中心建议 四、景观示范区建议 五、样板区建议 六、阶段营销目标 二、项目营销推广建议 1、营销节奏与工程进度 10月 12月 2月 3月 11月 9月 1月 2013年8月 营销阶段 阶段目标 推广主题 宣传渠道 工程节点 线上 线下 形象铺垫期 形象推广、主力蓄客期 开盘强销期 持续销售期 外展点开放 营销中心开放 样板区开放 8.9.10#达到