世联年济宁富邦国际金融中心营销策略总纲.解析.ppt

如何实现项目价值持续走高，系统性成功？ 目前核心障碍： 角色分工不明确无显性价值标杆，价 值不易最大化； 商业成为系统成功的关键 合理控制项目商业体量，控制在10万平米以下体量； 商业保持60%以上的持有面积；主力店拉动，大客户预招商与定制； 预留运营与推广基金，全面委托运营管理公司进行招商、租赁、运营； 写字楼亟需大客户拉动； 思考一 模型一：高端商业标定形象（华润） 模型二：酒店标定形象、5A写字楼拉高形象（华贸） 模型三：写字楼标定形象，高端商业；（广州） 开发策略： 5A办公和中高端商业树立形象标杆，以部分商业和写字楼实现回现，带动项目整体发展 以城市价值为核心驱动打造高端产品； 营造区域商业中心 作为项目的明星产品， 回现与长期利益双重角色 以投资潜力为驱动因素，通过 产品的创新＼精装修等产品力 实现项目去化，部分产品向住 宅转化，化解项目风险； 作为项目的明星和回现产品； 打造5A级写字楼 项目高端形象的打造者，承担一定形象标杆，中长远利益为主 住宅 公寓 商业 酒店 写字楼 思考一 以商业为核心启动营销模式，利用商业拉动公寓，写字楼线下推售 住宅型 易于变现，快速回笼资金； 写字楼型 迅速拉高形象；推动住宅销售； 商业型 大量变现商业 酒店型 以酒店带动写字楼、拉动公寓销售 √ 写字楼大客户 持续认购 商业启动C\D区 认购 商业内部认购 3万平+外部认购； 公寓认购 10月底 11月初 12月初 12月底 时间 推售 思考二 小公寓承担回现功能； 部分商业承担主流回款； ① ② ③ 写字楼大客户 商业主题定位:济宁全生活消费区，集合娱乐/购物/美食/空间艺术/时尚信息橱窗的消费体验场 济宁全生活体验区 ——集合娱乐、购物、美食、空间艺术、时尚信息橱窗以满足乐/购/品/游/赏全生活消费体验场所 功能定位一：娱乐世界 功能定位二：Shopingmall 功能定位三：美食世界 功能定位四：游玩商街 功能定位五：欢乐商街 思考三 商圈变迁规律 由商业核心由太白路商圈向CBD商圈进行迁移。 成熟阶段：多元发展 体育 购物 休闲 娱乐 商业 旅游 居住 商务 餐饮 济宁全生活体验区 ——集合娱乐、购物、美食、空间艺术、时尚信息橱窗以满足乐/购/品/游/赏全生活消费体验场所 乐 乐乐、乐购、乐生活！ 娱乐天地，乐纵在我，乐享生活！ 购 人间购物天堂，魅力“小香港” 纵览国际潮流前沿，极致购物体验，乐享购物魅力比肩香港！ 日日世界美食，天天饕餮盛宴 美食世界，汇集天下美味，打造鲁南首席美食天地！ 品 济宁旅游新地标 建筑本身就是一件艺术品，峡谷式建筑设计融入城市景观，与购物街区、景观小品构成城市旅游新地标！ 游 鲁南时尚风向标，现代潮流的领导者 新意跌出的新品发布会等市场活动，为商业区带来时尚、动感的现代风采，使之成为时尚潮流的领导者。 赏 2011年度推广节奏 ，以城市商圈价值到资产价值进行推高 思考四 城市核心商圈 进行强烈的 商圈诉求向 商业主题定位，功能定位 城市核心 资产价值诉求 10月底 11月初 12月初 12月底 时间 推售 如何在短周期内迅速成交，实现回款？ 世联观点： 1.站位城市中心，短周期、暴力推广 、吸引全城关注。 2. 客户为王，通过激进有效的渠道拓展大规模聚集客户。 3.有效的价格与付款策略，促进成交拉动回款。 4.将公寓住宅向主流住宅适度倾斜，为项目回款保留弹性。 思考五 回款组合 C区+D区 商业； 1.7万方C区写字楼； * 4 策略 核心策略 形象定位 执行方案 形象定位 根据世联模型FAB分析模型，思考本项目形象价值 价值梳理 F （Features） A （Advantages） B （Benefit） 城市新核心 业态丰富 国际化高端商务、购物、居住生活圈 交通便捷 城市发展主要方向 极致景观设计 南北通透 总价控制合理 济宁最高 新核心地段 鲁西南最大规模综合体项目 项目高格调的氛围；城市高端配套； 投资获利空间大 无距离享受丰富便捷的生活业态 产品带来的新颖使用感受；第一价值体现，身份的象征 济宁的核心 基于各类客户的价值需求 客户 客户需求 项目利益 客户利益需求 功能性强、形象气派；交通便捷，方便员工上下班 物管很重要，讲究办公氛围，开发商有一定历史背景，办公邻居要有档次，最好有会所； 关注地段、周边配套、户型、使用成本、价格 投资成本；投资回报率；租金；地段价值； 便捷、功能性、气派 办公氛围，开发商品质,交通便利 对新的高品质生活方式向往 追求长期利润，看中升值潜力 购买能力 100万 1000万 80万 50万 从区域到项目高格调的氛围，开发商厚重的实力背景 无距离享受城市高端配套，产品带来的新颖使用感受 第一价值体现，身份的象征 升值潜力