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商业地产基础知识整理（一） 2012年6月 商业地产定义和类别划分 目录 商业地产业态 解读城市 商业地产的发展条件 商业地产的开发定位尺度 商业地产阶段模式 附件：商业地产业发展态势 商业地产定义和类别划分 商业地产业态 解读城市 商业地产的发展条件 商业地产的开发定位尺度 商业地产阶段模式 附件：商业地产业发展态势 解读“城”与“市”（一） 解读“城”与“市”（二） 商业地产定义和类别划分 商业地产业态 解读城市 商业地产的发展条件 商业地产的开发定位尺度 商业地产阶段模式 商业地产业发展态势 什么叫商业房地产 ？ 开发岸口的择优性 功能定位的差异性 物业经营的多样性 业态组合的复杂性 主力品牌的号召性 装修配置的层次性 保值增值的可能性 抵押融资的变现性 开发经营的风险性 服务管理的专业性 什么叫商业房地产 ？ 商业房地产的类别划分 购物中心shopping center(S．C) 是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 MALL 目前世界大型商业地产的顶级形态---可以定位为规模在10万㎡以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态. 步行街 最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。 豪布斯卡 步行街的升级版——细分功能区划的“豪布斯卡” ， “中央商务区产业“3322”配比，即30%%办公区，30%%零售，20%%服务，20%%高档公寓 社区商业 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业 购物中心 购物中心的分类—— Shopping Center 购物中心的分类—— Shopping Mall 购物中心的分类—— Citymall MALL Dubai——Wafi Mall MALL的建筑特征 商业步行街 东京银座 商业步行街的三个空间维度：长、宽、高 全球声誉、密集的客流量、可靠的收入 世界一流商业街的三大特征 特 征 商业街 知名度 日客流量（万人） 年商业收入（亿美元） 巴黎香榭丽舍大街 享誉全球 50－70 15 伦敦牛津街 享誉全球 50 32 东京银座 享誉全球 25 40 芝加哥密歇根大道 世界知名 12－21 27 上海南京路 中国知名 80 14 世界一流商业街的六个关键影响因素 1、丰富的历史 是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。 2、独特的建筑和商业格局 有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。 3、多元化的商业功能 具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能 4、知名的骨干商户 具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石 5、便捷的公共设施和愉悦的环境 配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等 6、牢固的政企合作关系 有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系 豪布斯卡 长沙豪布斯卡大酒店 “豪布斯卡”(HOPSCA) “豪布斯卡”(HOPSCA)是6个英语单词的第一个字母组合的译音 商业地产定义和类别划分 商业地产业态 解读城市 商业地产的发展条件 商业地产的开发定位尺度 商业地产阶段模式 商业地产业发展态势 业态 ？－－以什么方式卖 业态、业种 业种 ？－－卖什么 专卖店、便利店、连锁店、百货店 历史上的八次零售业态创新 次数 名称 业态开始时间 高潮期 特征 1 百货商店 1852年 1860－1940 扩大品种 2 一价商店 1878年 1880－1930 同一价格 3 连锁商店 1859年 1920－1930 组织创新 4 超级市场 1930年 1935－1965 自选购物 5 购物中心 1930年 1950－1965 商店聚集 6 自动售货机 第二次世界大战后 1950－1985 自动售货 7 步行商业街 1967年 1967－？ 漫步购物 8 多媒体销售 1980年 1980－？ 电视、网上购物 零售业态手风琴定律 综合化 专业化 杂货店 1860年前 专业店 1860年后 百货店 1930年后 便利店 1950年 商业街 20世纪60年代 时间 商业地产定义和类别划分 商业地产业态 解读城市 商业地产的发展条件 商业地产的开发定位尺度 商业地产阶段模式 商业地产业发展态势 商业地产市场发展