假设开发法精要.pptVIP

四、假设开发法的应用 由于主观或者客观的原因，在实际应用假设开发法进行估价过程中常见的问题有： 没有尽力去研究估价对象的最佳开发利用方式，最终使估价对象的价值降低。 对地块属性不了解、对周边规划信息了解不全或者理解不到位，没有发现地块的优势或者缺陷。 对开发经营期估计不准确，对未来可能面临的困难和问题了解不透彻。 不能正确理解现金流量折现法和传统法，在运用这两种方法时运用不当，例如，在现金流量折现法中计算投资利息和开发利润，在传统估价法中又对部分收入或者支出进行了折现。 在计算过程中漏掉应该扣除项，例如，遗漏一些成本支出。 没有真正理解假设开发法的内涵，对应该采用假设开发法的房地产没有采用该方法，对不该采用该方法的房地产采用了此方法。 例： 某“七通一平”待开发建筑用地，土地总面积2 000 平方米，建筑容积率≤2，拟开发建设11 层小高层住宅商品房（每层建筑面积300 平方米），建设期2 年，总建筑费预计400万元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费第1 年投入60%，第2 年投入40%。该住宅商品房在建成后即出售，预计售价7 000 元/平方米，销售税费为楼价的8%，当地银行贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%，求地价。 假设折现率为13%，采用现金流量折现法： 1． 预期楼价折现值＝2 310/（1+13%）2=1 809.07（万元） 2． 建筑费和专业费折现值＝440×60%/（1+13%）0.5+440×40%/（1+13%）1.5＝394.87（万元） 3. 销售税费＝1 809.07×8%＝144.73（万元） 4. 地价＝1 809.07-394.87-144.73＝1 269.47（万元） 传统法： 1. 预期楼价＝7 000×300×11＝23 100 000（元）＝2 310（万元） 2. 建筑费＝400（万元） 3. 专业费＝400×10%＝40（万元） 4. 利息计算。 （1）地价利息＝地价×［（1+6%）2-1］＝地价×0.1236 （2）建筑费和专业费利息＝440×60%×［（1+6%）1.5-1］+440×40%×［（1+6%）0.5-1］＝29.32（万元） 5. 利润＝（地价+400+40）×10%＝地价×0.1+44 6. 销售税费＝2 310×8%=184.8（万元） 7． 由于地价＝2 310-400-40-地价×0.1236-29.32-地价×0.1-44-184.8，所以地价≈1 317.33（万元）。 谢谢请老师和同学们批评指正 假设开发法 主要内容 基本原理 估价程序 估价方法 应用实例 1、概念 假设开发法是房地产估价方法之一，指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。也叫剩余法、倒算法、余值法、残值法。 待开发不动产的价格 = 开发完成后的不动产价格 - 开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 -购买待开发不动产应负担的税费 一、基本原理 假设开发法的理论依据与收益法相同，都是预期原理。在形式上是评估新建不动产价格的成本法的倒算。 区别： 成本法适用于土地价格已知，需要求取开发完成后不动产价格的情况； 假设开发法适用于开发完成后不动产价格可通过预测得到，需要求取土地价格的情况。 2、适用对象和条件 待开发土地的估价 （如：生地、熟地、毛地） ； 土地整理、复垦 待拆迁改造的再开发房地产的估价； 在建工程； 可装修或改变用途的旧房（如：装修、扩建、改建等）； 三个关键预测： 是否能正确判断最佳开发利用方式。不同的开发利用方式（用途、规模、档次等）对应于不同的价值。 是否能根据当地房地产市场行情和供求状况准确估计了开发后的不动产价值。 是否能正确估计开发周期和各项费用。 此外：良好的外部条件也是必不可少的； 统一、健全和严谨的房地产法规； 明朗、开放和长远的房地产政策； 完整、公开、透明度高的房地产资料库； 稳定、清晰及全面的投资开发和税费的清单； 长远、公开及稳定的土地供给计划。 二、估价程序 1.调查待估不动产的基本情况 不动产的自然状况。位置、坐落、区位条件，土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况、建筑基本情况等，主要是为估算开发成本、费用等服务。 政府的规划限制。规定的用途、建筑高度、建筑容积率等，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。 土地权利状况。权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，主要是为预测未来开发完