房地产基金务实操作大全解析.ppt

海外基金介入房地产市场的方式有几种： 一是自主投资取得土地并开发，通过销售实现退出； 二是与本地的开发商合作开发，按比例分享收益； 第三就是与政府合作参与土地一级开发； 第四是个别的向房地产公司提供过桥融资，获得利息收入及其他权利； 第五是收购银行不良资产包中的房地产项目并通过整收零售或二次开发后出售实现收益； 最后就是他们通过收购长期持有型物业，通过租金收入和资产增值获得长期收益。 成立日期：2003年9月20日； 注册地：香港； 规模：1亿美元 性质：离岸、私募、封闭式、公司型投资基金 投资目标：属于价值型基金，投资于价值被低估，或与同类型公司相比具有更高相对价值的项目 投资范围：土地开发、住宅开发、高科技产品开发、住宅不良资产的整合、MBO等。 投资形式：股权投资、债权投资、过桥贷款、风险投资等 投资原则：内在价值未被市场认识或被市场低估的项目；政府、政策扶持的项目；垄断性较高的住宅产业的价值型项目 投资限制： 投资垄断性较高的价值型项目的比重≤基金资产净值的30％； 投资稳健的再创业企业的价值型项目的比重≤基金资产净值的50％； 投资价值型的新兴创业企业的项目的比重≤基金资产净值的15％ 投资于成长型创业企业的项目的比重≤基金资产净值的5％ 基金投资占被投资企业股权的比例在5％——35％之间。 投资于单个项目的比重≤基金资产净值的20％； 基金管理机构：香港注册的中国住宅产业精瑞基金管理公司和国内注册的北京精瑞联合住宅产业投资公司。前者以契约形式全权委托后者对基金在国内对住宅产业项目进行投资和管理。 基金管理公司设立董事会，负责制定、审核和监控基金的投资战略并监控基金管理公司的投资决策和执行情况。 基金管理公司和精瑞投资公司共同组建唯一性的投资决策委员会和风险管理委员会，审核监控精瑞投资公司的任何基金运营管理行为。 投资顾问：全国工商联住宅产业商会作为投资顾问，向投资公司提供大量优秀项目并组织专家委员会，为投资公司在挑选项目和技术方面把关。派人参加董事会。 与国内的民生银行、北京国际信托投资公司和重庆国际信托投资公司签署《战略合作协议书》，此举目的是为了解决基金托管和国内资金的募集问题。 虽然相关法律还没有出台，但国内房地产类基金已暗潮涌动。市场需要房地产基金。 多数房地产类基金只能采取绕到迂回的战术，以投资公司、信托的形式成立和运作。 以上案例中全部以私募方式募集。 投资形式多以贷款、参与房地产开发和股权投资为主，这与国外的REIT明显不同。 上述案例严格来说不能称其为基金，只能叫做类基金。 部分基金存在很多不规范的地方，比如资金的募集、管理人的诚信、关联交易、纳税等方面，急需要相关法律的监管和规范。 有限合伙制企业为房地产私募基金的诞生提供了法律依据 信托具有独特的制度设计功能，能够起到避税、财产隔离、以及政策规避的功能 信托具有创新性、灵活性、收益性三大特点，对于融资方和投资人都具有很强的吸引力 信托的运用范围广泛，可用于货币、资本和产业市场 在房地产开发过程中，资金链条的所有环节都可以通过信托来解决 中国住宅产业精瑞基金组织机构 境内投资人 PRC Investors 集合资金信托计划 Fund Trust Planning 信托合同 Trust Contract 信托投资公司 Trust Company 北京精瑞联合住宅产业投资公司 Onshore Beijing ELITE Housing Industry Investment Co. 咨询顾问委托 Consultancy Agreement 中国住宅产业商会 CHIA 组织筹办监管 Organizing Supervising 境外投资人 Foreign Investors 中国住宅产业精瑞基金控股公司 Offshore CHIEF holding Company 基金管理公司 Offshore MGMT Company 基金投资合同 FI Contract 联合投资协议 Co-Invest Agreement 投资设立 Setting-up 投资目标 管理委托 Mgmt Agreement 中国住宅产业精瑞基金运作图示 国内房地产基金的运作模式（案例）总结 四、房地产投资信托基金（REITs）与中国房地产发展的结合 REITs的定义 房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它是1960年美国国会据《房地产投资信托法案》的