房地产交易法律观解析.ppt

案例：北京购房人贷款800万购6套住房断供被诉 2006年4月，银行与郭先生及北京一家置业公司签订个人住房贷款合同，郭先生从银行贷798万元，购买北三环中路6套住房，首付比例均为30%，还款期限15到20年不等，每月还款总额47624元。 合同约定，郭先生按月偿还本息，若借款人个人及家庭财务状况恶化，卷入或即将卷入重大诉讼等法律纠纷，银行认为可能或已影响或损害权益的，有权解除与借款人的借贷关系。另外，这家置业公司对借款承担连带保证责任。 合同签订后，银行如期向郭先生发放贷款，郭先生前期均能按期还款。2006年6月，郭先生卷入诉讼，开始出现逾期还款。 为此，银行将郭先生和置业公司诉至法院，要求解除贷款合同，郭先生归还借款本金及相应利息，并要求置业公司承担连带责任。 随着诚信系统的建立，断供要谨慎！！！ 房屋租赁法律问题 房屋租赁的概念 房屋租赁，是由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。 租房的正当程序： 双方签订租赁合同 房主查看房客身份证,并索取复印件做为合同附件 房客查看房主产权证明, 房主身份证及两证的统一.并索取复印件做为合同附件 合同签字(房主方)与产权证的产权人相同。如不相同需有产权人的代理委托书。 办理合租合同时,需有房主方的同意出租证明。 如果房主要求支付定金,也需要请查看以上证件,一般定金不要超过月租金的20%。 《商品房屋租赁管理办法》(2011年2月起施行) 第六条　有下列情形之一的房屋不得出租： （一）属于违法建筑的； （二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； （三）违反规定改变房屋使用性质的； （四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。 ?第七条　房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容： ????（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所； ????（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况； ????（三）租金和押金数额、支付方式； ????（四）租赁用途和房屋使用要求； ????（五）房屋和室内设施的安全性能； ????（六）租赁期限； （七）房屋维修责任； （八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳； （九）争议解决办法和违约责任； （十）其他约定。 ?第八条　出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。 ??厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 群租问题： 群租就是把毛坯房子分割成一个个独立的房间，再简单装饰装潢一下，然后以便宜价格把房子出租给很多人的现象。 群租的形式： 一是将客厅、房间、厨房，甚至阳台分割成若干小间，按间分租； 二是在房间内布置多张床位，按床位出租； 三是出租给单位作为集体宿舍，房东不直接进行分割。 群租的危害： 邻居生活受扰 安全隐患倍增 小区环境恶化 设施损坏严重 楼盘品质下降 第九条　出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。 ??房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。 第十条　承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。 ??承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。 案例： 花钱装修出租屋 差点倒赔房东钱 刚刚成为有产者的刘先生此前也是租房一族，不过一提起租房的事，他就郁闷不已。2007年7月，他与女友大学毕业后，一起在鼓楼区租了一间小套，作为两人奋斗的小窝。这套房子是80年代建的，面积不到40平方米，内部装修十分简单，墙壁、地面都光秃秃的，只有床、桌子等简单家具。不过月租很便宜，只有700元，对于两个刚刚参加工作的年轻人来说，属于能够承受的范围。 工作半年后，刘先生和女友都想改善一下居住环境。刘先生提议重新换套好点的房子。女友不同意：合同还没到期 　　 ，搬走要付违约金呢。再说，现在这房子虽然简陋，但离单位近，换一套好的，房租要翻番，生活还未必方便。她提议，花点钱将房屋简单地装修一下，再到网上买点家具。 两人说干就干。经过一个星期的折腾，房屋大变样：水泥地面铺上清爽的地板革，墙壁粉刷一新，卫生间和厨房也贴上了洁白的瓷砖。两人又上网买了布艺沙发、简易衣橱等家居用品，将房屋布置得温馨舒适。一共花了3000多元。 去年，刘先生和女友在江宁区购买了一套新房，年底新房装修完毕，他们退掉租来的房子，搬到新家居