房地产金融(房地产信贷)解析.ppt

房地产信贷的概念 房地产信贷的概念 房地产信贷的基本特性 房地产信贷按贷款的主题划分—— 房地产信贷按信贷资金来源分类—  房地产开发贷款 房地产开发贷款的概念 房地产开发贷款的分类 商业银行对不同的房地产开发项目支持力度不同 房地产贷款的管理模式 房地产开发贷款的流程   个人住房贷款 个人住房贷款的特性 个人住房贷款的担保方式 抵押贷款中各参与人的关系 个人抵押贷款的两种还款方式 个人住房贷款的计算 计算演练： 某人购买一套面积为135平米的住房，单价为6580元/㎡，总价为888300元，拟首付30%，剩余70%申请20年个人住房贷款。假设现银行20年的每万元个人住房贷款月还款额为67.76元，计算：欲购买该套房屋的，首付金额？贷款金额？月还款额？20年还清的利息？ 个人住房贷款的审批流程 本报告是严格保密的。 房地产金融 房地产信贷的概念 个人住房贷款 房地产开发贷款 房地产信贷 房地产金融 信贷受理处 概念 何为房地产信贷？ 房地产信贷是指商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产开发、经营、消费活动开展的信贷业务。 我国房地产行业融资基本形式： 间接融资 即商业银行房地产信贷业务 房地产信贷资金账户实行严格的管理 贷款投向受 到严格控制 贷款期 限较长 贷款规模 与资产占 比有限制 房地产开发贷款期限可达1至3年，甚至可达5年；个人住房贷款合同可达20至30年，平均实际贷款期限可达5至10年 房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的10%左右。个人住房贷款占比一般在10%-15%，甚至更高一点。某些发达国家或地区的著名商业银行的个人住房贷款甚至高达其信贷资产的40% 特性 房地产企 业的贷款 经营性 持有贷款 个人贷款 包括房地产开发贷款和经营性持有物业贷款 一般称法人按揭贷款，是指商业银行向物业经营机构 或其他企、事业单位发放的，用于购置自营商业用房 或自用办公房的，期限较长的法人贷款 包括个人住宅贷款，个人商业用房贷款及其附属信贷 产品和衍生信贷产品，如二手房贷款、转按揭、加按 揭等 分类 自营性房 地产贷款 委托性房 地产贷款 该类贷款的资金来源是商业银行吸收的各类银行存款 资金来源是其他非银行机构自有或根据相关政策规定 募集的资金 对于商业银行而言，信贷资金来源的不同， 所承担的风险不同，利润来源也不同。 分类 房地产开发贷款 是指商业银行向房地产开发企业发放的，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款 房地产开发贷款的借款人是经工商管理部门注册的，政府主管部 门认定拥有一定资质，合法具有房地产开发、经营权的企业。 概念 土地开发贷款 商品房开发贷款 房地产开发企业流动资金贷款 建筑安装企业流动资金贷款 项目储备贷款 分类 支持类项目： 对市场销售前景较好，经济效益好，还本支付能力强、且项目建筑面积或建筑规划占地面积在10万平米（含）以上的普通商品房项目和经济适用房项目给予支持。 选择支持类项目： 对高档商品住宅、商业用房、写字楼等项目，结合项目的具体情况有选择的给予支持。 谨慎支持类项目： 对酒店、别墅、大型商场或购物中心、高档娱乐设施等项目要结合项目的具体情况，分析研究，谨慎支持。 银行支持力度 管理模式 一般会采取贷款封闭管理模式 即商业银行从贷款发放到按期收回本息整个过程，对贷款资金的流动实施全过程的监控管理，以保障贷款资金的合理合规使用，并按时收回本息。 主要包括: 项目授信管理 贷款使用管理 销售回款管理 贷款回收管理 抵押物管理 项目评估 抵押物价值评估 授信审查 审批放款 贷后管理 贷前调查 流程 房地产开发资金的来源模式 个人住房贷款 概念 个人住房贷款 指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款 贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。 借款人到期不能偿还贷款的，贷款人有权依法处理其抵 押物或由保证人承贷连本带息的偿还责任 贷款人，及发放个人住房贷款的机构，一般是指商业银 行。 特性 消费特性 期限特性 还款特性：分期付款、还款比例的限制 担保特性 与开发项目的关联性 个贷担保方式 保证担保 抵押担保 抵押加阶段性保证担保 期房抵押 质押担保 担保方式 参与人 还款方式 每月还款额是相同的，便于计算 每月贷款本金余额逐渐减少 每期所付的利息也在减少 等额本息还款法 每期所还金额中的本金是相同的，而利息则是在变化的，因此每期所还金额不同 与等额本息相比较，还满期数后，总的利