證券化不動產估價報告書範本.doc

證券化不動產估價報告書範本 （說明）：本範本係依據不動產證券化條例第二十二條及第三十四條規定之估價報告書範本，專業估價者須依本範本所規定之各說明事項（以下細明體文字劃底線部分）詳予填載，敘述文字並可視實際需要自行調整，惟敘述之詳盡程度不得低於本範本基本要求。 如係依據不動產證券化條例第八條及三十一條出具之「信託財產預期收益之評價方法、評估基礎及專家意見」，則應針對信託期間之折現現金流量進行分析，並應採用敏感度分析或模擬分析配合評估。 內政部 台北市不動產估價師公會 高雄市不動產估價師公會 ○○不動產估價師（聯合）事務所 函 （說明）：本函應將估價委託過程、估價重要內容、估價結果及報告書內容交付委託單位，以交件函方式交付委託單位。 ○○○○： 關於 貴○○於○○年○○月○○日委託本估價師針對坐落於 之勘估標的進行合理市場價值評估乙案，本估價師業已於○○年○○月○○日完成估價報告書。並依 貴單位委託內容要求，基於估價目的為不動產投資(資產)信託之不動產價值參考，價格日期為○○年○○月○○日，並考量 貴單位提供之勘估標的目前實際收益，評估勘估標的於現行不動產市場正常條件下合理評估價格。所有評估過程均已詳細記載於估價報告書中，且估價內容依循內政部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定。 經本估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下之潛在收益，及本估價師專業意見分析後。採用 方法進行評估，並決定勘估標的於○○年○○月○○日時之不動產價值為： 新臺幣○○○○○○元。 以上評估結果僅適用於勘估標的證券化價值參考。另由於不動產價值變動之特性，本估價報告書所載內容之有效時間為價格日期起六個月內。 ○○不動產估價師（聯合）事務所 ○○○估價師敬上 ○○年○○月○○日  目 錄 壹、序言 保證承諾 重要結論 貳、估價前提 一、委託人 二、勘估標的之基本資料 (一)勘估標的內容 (二)產權分析 (三)產品型態 三、價格日期及勘察日期 四、價格種類及估價條件 五、估價目的 六、利益衝突之聲明 七、現況勘察情況說明 (一)勘察日期 (二)領勘人 (三)參考資料 (四)勘察結論 八、勘估標的出租租約及目前營運狀況說明 九、估價資料來源說明 參、價格形成之主要因素分析 一、一般因素分析 (一)政策面 (二)經濟面 (三)市場面 二、區域因素分析 (一)區域描述 (二)近鄰地區土地利用情況 (三)近鄰地區建物利用情況 (四)近鄰地區之公共設施概況 (五)近鄰地區之交通運輸概況 (六)區域環境內之重大公共建設 (七)近鄰地區未來發展趨勢 三、個別因素分析 (一)土地個別條件 (二)土地法定使用管制與其他管制事項 (三)土地利用情況 (四)建物概況 (五)環境評估 (六)公共設施便利性 (七)建物與基地及周遭環境適合性分析 四、最有效使用分析 (一)法定上之最有效使用分析 (二)市場面之最有效使用分析 五、勘估標的稅務分析 肆、價格評估 一、估價方法之選定 二、價格評估過程 (一)收益法之直接資本化法評估過程 (二)收益法之折現現金流量分析評估過程 (三)比較法評估過程 (四)成本法評估過程 (五)土地開發分析法評估過程 （說明）：以上各種方法不一定須全部應用，應依不動產估價技術規則第十四條規定：應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者，不在此限，並應於估價報告書中敘明。 三、價格決定理由 四、價格結論 伍、附件 土地增值稅計算明細表 他項權利分析設定表 勘估標的出租租約 勘估標的位置圖　份( 張 ) 勘估標的分區示意圖　份( 張 ) 土地、建物所有權狀影本 份( 張 ) 土地、建物登記簿謄本 份( 張 ) 地籍圖謄本 份( 張 ) 建物平面圖 份( 張 ) 土地使用分區證明書 份( 張 ) 建造執照影本 份( 張 ) 近五年所有權異動資料 份( 張 ) 勘估標的及比較標的照片 頁 不動產估價師證明文件 （說明）：以上附件資料不限上述項目，請視實際需要詳加填載。 壹、序言 一、保證承諾 我方以公正第三人立場進行客觀評估。　　　　 我方與委託單位及受勘估單位僅為單純業務往來關係。 本報告書所載內容絕無虛偽或隱匿之情事，報告書中所提之事實描述具真實確切性。 本報告書中之分析意見及結論，係基於報告書中所假設及限制條件下成立；此等分析意見及結論是屬個人中立之專業評論。 我方對於本標的無現有或可預期的利益；對於與本標的相關的權利關係人，我方亦無個人私利或偏見。 我方所收取報