贵阳大盘时代方案.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * 总结：首置首改刚需跑量盘，项目展示和拓客营销思路值得借鉴 项目档次 中档首置首改刚需跑量大盘 展示策略 面对首置首改客群也可以做高举高打 制造反差是关键：越是低端盘，越要做得豪 认购区背景墙洗脑宣传可以学习 景观示范区公园化可以借鉴，尤其是大草坪和休憩区域可以学习 拓客营销 针对刚需大盘，客户是关键 专项团购不能少，分门别类要跟进 全市拓客以及外地市拓客相结合 通过规模化开发模式，树立品牌获得政府信任，专门针对新开发区获取大面积低价土地 获取大规模土地快速开发、快速大批量销售，取得大型配套存在的基础，以此为中心再分批次开发周边土地获取溢价 通过大规模配套的规划获取与政府更多的交换利益，并提升项目价值；另外通过配套的运营，获取大量的流动资金 首先需要为商业配套建立客群基础，进而利用商业配套改变土地属性，拉升土地价值 大规模低价倾销促使自身项目能快速销售，但对同片区项目价格造成很大影响 建议采取跟随策略，在其低价项目旁购地，利用现成的区域配套基础，定位更为高端的首改、再改产品，吸引大量潜在换房客户 量贩式开发模式获取低价大面积土地 大规模商业配套的规划和运营 低价竞争者的影响和对策 启示 开发商简介—中天城投 贵州省首批上市公司、全省唯一一家房地产上市公司 土地资源储备、开发规模、资金实力、企业影响力均保持贵州省内房地产行业龙头企业地位 主要项目有：中天未来方舟、中天世纪新城、中天万里湘江、中天帝景传说、中天花园、中天托斯卡纳。 项目基本信息 未来方舟 总项目 开发商 中天城投集团 项目地址 云岩区渔安安井片区 占地面积 1.5万亩 建筑面积 720万㎡（其中住宅约500万㎡、旅游综合体约50㎡㎡，办公、酒店约70万㎡，其他约100万㎡） 绿化率 60% 容积率 0.8(1期：4.5) 户数 约6万户 主力面积 85-158㎡ 梯户比 高层：2T3、2T4、，公寓：6T33 在售建筑 高层电梯、公寓 规划人口 约17万 中天城投预期想把其打造成为西南地区 一流的集温泉养生、游乐度假、商务休 闲等多元化为一体的综合型休闲度假旅 游地产项目。 项目区位介绍 贵阳市中心城区 区位：云岩区渔安安井片区，沿南明河中段（分布于水东路两侧） 交通：共规划17条交通线路，距离市中心喷水池约2.2公里，距离龙洞堡机场约5.5公里；可乘76路公交，且3月9日开通602、606路公交直达项目门口 周围配套：天邑温泉、皇家度假温泉 自身配套： 生活—生态广场、天然氧吧公园、学校、疗养医院等 商业—购物中心、商业街、公园购物广场、美食街等 旅游—主题公园、超五星酒店、海洋馆、室内水公园等 置业—甲级写字楼、商务公寓、信息服务中心等 项目位于云岩区东部，距离市中心约2.2公里距离，龙洞堡机场约5.5公里。项目交通便利，共7条道路与城市各重要区域相连，仅5分钟车程： 经北京东路、东山路、延安东路延长线、中山东路延长线接连市中心； 经水东路，沿路可享7公里南明河景观，进入乌当区； 经东二环，上至金阳，下达龙洞堡机场； 区位--外部交通情况 区位--内部交通情况 项目内部规划有16条内部干道，可内外联通； 项目自身配备电车，连接4大门户公交、地铁、轻轨等外部枢纽 项目总平面图 项目规划有多种住宅形态：高层电梯、公寓、花园洋房、别墅 项目自身配套完善: 温泉疗养院、 医院， 绿化公园、 7公里滨河景观、 室内滑雪场、 学校、 四大门户区、 城市中轴线等。 四大户分别为： 西南门户--300米购物中心（家庭游乐为主） 西北门户--300米城市之窗（中高端购物、生活服务为主） 东北门户--540米全国第二高层半岛欢乐城（旅游为主） 东南门户--350米和200米双子写字楼、东懋中心（办公、商务为主） 西南门户—环球谷 300米超高层为东山路、水东路进入未来方舟的城市地标 主要以家庭购物为主，包括：五星级酒店、5A写字楼、高档公寓、大型购物中心、环球影城、室内家庭娱乐中心、滑雪场、酒吧街 四大门户—西南门户 西北门户—城市之窗 300米超高层为北京东路进入未来方舟的城市景观门户区 主要以中高端购物和生活服务为主，包括：总部大楼、大剧院、五星级酒店、5A写字楼、高档公寓、集中商业、北京东路沿线商业街 四大门户—西北门户 东北门户—半岛欢乐城 540米超高层及大量娱乐设施聚集、主题公园如果区域 主要以娱乐、休闲为主，包括：超五星级酒店、海洋馆、室内水上世界、特色家庭旅馆、大型集中停车场、会议中心、商业中心、高档公寓 四大门户—东北门户 东南门户—东懋中心 350米和200米超高层双塔写字楼为龙洞堡机场沿北京东路进入未来方舟的标志 主要以办公，商业为主，包括：总部基地大楼、五星级酒店、5A级写字楼、高档商务