实务大纲详解.docVIP

　　 物业管理实务部分 　　一、物业服务合同 　　1.什么是前期物业服务合同 2.前期物业服务合同的签订主体 3.前期物业服务合同的主要内容 4.前期物业服务合同的终止期限 　　5.物业服务合同与前期物业服合同的区别 6.物业企业如何办理合同备案 　　7.签订前期物业服务合同应注意的事项 3、合同签订应遵循的基本原则 （一）主体平等 （二）合同自由（三）权利义务公平对等 （四）诚实信用 （五）守法和维护社会公益 8.签订物业服务合同应注意的事项 6、签订物业服务合同应注意的事项 C 1、明确业主委员会的权利义务 2、明确物业管理企业的权利和义务 3、对违约责任的约定 4、对免责条款的约定 5、物业服务合同的主要条款宜细不宜粗 6、合同的签订要实事求是 7、明确违约责任的界定及争议的解决方式 　　二、物业管理风险防范与紧急事件 9.物业管理过程中的主要风险类别 早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险 10.如何有针对性地防范物业管理风险 253.什么物业管理风险？ 答：物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。 254.物业管理风险类型包括： 早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。 255.日常管理风险按行为主体如何分类？ 答： 日常管理风险按行为主体分类包括业主、物业使用人在使用物业和接受物业服务过程中的风险、物业管理项目外包服务过程中的风险、市政公用事业单位服务过程中的风险、物业管理员工服务过程中的风险、公共媒体宣传报道中的舆论风险等。 256.早期介入的风险主要包括：257. 日常物业管理的风险包括哪两个方面？ 答：日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险。二是物业管理日常运作过程中存在的风险。 258.业主使用物业、接受服务中发生的风险有： 物业违规装饰装修带来的风险、物业使用带来的风险、法律概念不清导致的风险。 259.物业管理日常运作过程中存在哪些风险？ 答：1.管理费收缴风险； 2.替公用事业费用代收代缴费用存在的风险； 3.管理项目外包存在的风险； 4.物业管理员工服务存在的风险； 5.公共媒体在宣传报道中的舆论风险。 项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。 257. 日常物业管理的风险包括哪两个方面？ 答：日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险。二是物业管理日常运作过程中存在的风险。 258.业主使用物业、接受服务中发生的风险有： 物业违规装饰装修带来的风险、物业使用带来的风险、法律概念不清导致的风险。 259.物业管理日常运作过程中存在哪些风险？ 答：1.管理费收缴风险； 2.替公用事业费用代收代缴费用存在的风险； 3.管理项目外包存在的风险； 4.物业管理员工服务存在的风险； 5.公共媒体在宣传报道中的舆论风险。 261.妥善处理物业管理活动相关主体间的关系，主要包括哪些内容？ 答：1.妥善处理与业主的关系； 2. 11.物业管理应急预案的类别及主要内容 12.物业管理区域内紧急事件如何处理 13.物业管理区域内违法建设、违法经营等行为如何制止和报告 　　三、物业管理前期介入 14.物业企业前期介入的主要目的 早期介入有如下作用： 1.优化设计 考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素。可以从业主或物业使用人及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。 2．有助于提高工程质量 在物业的建设过程中，物业服务企业或专业人员利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工中的缺陷，及时解决施工中存在的质量问题，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。 3.有利于了解物业情况 物业服务企业或专业人员可以通过早期介入，熟悉物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解物业，便于日后对设施设备的运行管理和维修养护，做到心中有数、“对症下药”。 4.为前期物业管理作充分准备 物业服务企业可利用早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过早期介入与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通讯、治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道 5.有助于提高建设单位的开发效益 早期介