资产评估-3要点解析.pptVIP

(3)市场比较法 通过参照物的市价和收益来倒求折现率。 四、对收益法的评价 1.该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。 2.该方法的局限性：需具备一定的前提条件； 含有较大成分的主观性。 第三节 市场比较法 一、市场比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因 此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对 合理性，并通过替代原则来评估被估资产。 （二）评估思路 （三）运用的前提条件 1.充分发育活跃的资产市场。 2.参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。 二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1.参照物的成交价必须真实。 2.参照物的基本数量要求(一般三个以上)。 3.参照物与被估资产相类似（大可替代，即功能相同或相似)。 4.参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）调整差异 1.时间因素 2.区域因素 参照物所在区域比被估资产好系数1 ；反之系数1一般以被评资产为100， ①定基指数 例：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 ②环比指数 例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到2005年3月。 6000×1.05×1.092×1.125×1.181 ＝9140.4元/m2 3.功能因素 功能系数法 4.成新率因素 5.交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 三、市场比较法的具体操作方法 常用直接比较法 （一）单一因素比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例 如：新旧程度、交易时间、功能等。 （二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。 交易案例A的调整后价值＝参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×交易情况补正系数 例：某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2011年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示：单位： 参照物 A B C 交易单价 25,000 29,800 29,590 成交日期 2011.6 2011.9 2011.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107，当时房产价格月上涨率为4% 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/107 100/107 交易情况修正 100/100 100/104 100/100 修正后的价格 27,336.45 27,850.47 27,654.21 被评估资产单价＝ （27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷3＝27,614 被评估资产总价＝27,614×500＝13,807,000元 三个参照物成交价格的调整过程如下。 参照物A的时间因素调整系数为：(1+4%)4=117%； 参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%； 参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。 四、清算问题 清算价格属于非正常价格 清算价格的确定方法 1.市价折扣法 清算价格＝公允市价×折扣率 2.模拟拍卖法（意向询价法） 五、评价 1.最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法 2.该方法的运用需具备一定的前提条件 （1）对产权交易市场成熟度的需求； （2）对被估对象本身的要求。 第四节 资产评估方法的选择 一、资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对