综合体商业项目规划要点要点解析.ppt

什么是SHOPPING MALL？ 什么条件下才适合SHOPPING MALL的开发 市场定位思路--项目属性定位 建筑结构规划的重点 开业后的几个危险时期 综合体商业项目规划要点 什么是SHOPPING MALL？ 定义： 就个人理解而言，万达对城市综合体的定义更为形象的描绘出了SHOPPING MALL的功能。 标准定位为：由一组零售商以及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相 关服务内容必须必须经过完整的规划、开发以及一致性的经营管理，附设等量的停车场，而其所包 含的商业业态的数量必须大致满足其所将服务到的区域。 MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心”。Shoppingmall其英文原意为“散步道式的商店街”。 “SHOPPING MALL”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的商业载体，也就是万达商业的第三代----城市综合体。 依据国际购物中心的分类，SHOPPING?MALL共分为： 邻里型、社区型、区域型、大型量贩型、超区域型、时装精品型、主题与节庆型、工厂直销型等8大类。 世界上SHOPPING?MALL的派系： 由发起者有计划的开设，布局统一规划，店铺独立经营； 选择在中心商业区或城乡结合部的交通要道； 内部结构由百货店或超级市场作为核心店、与各类专业店、专卖店、快餐店等组合而成； 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制； 根据销售面积设置相应的停车场。 北美派 欧洲派 以大型仓储式超市及百货店作为主力店，重点突出休闲购物功能和商品的成本优势； 位于城市的繁华地带，土地成本高，停车场面积有限； 商场的空间从地面向上扩展，以争取在较少的城市空间内获得最大的商业面积； 娱乐、旅游功能弱化，土地成本高，娱乐、旅游等设置投入减少。 早在上个世纪60年代，SHOPPING MALL就已在美国出现，并在当时的经济格局中起着主导的作用，随之而来的欧洲的各个国家也开发出了具备地域特色的SHOPPING MALL，而中国在进入2002年以后才真正开始开发SHOPPING MALL，纵观SHOPPING MALL的发展历史，以下因素将决定了SHOPPING MALL的出现。 政策 经济 交通 人口 资金 运营 MALL （硬件） 城市 开发商 （软件） 通过案例描述SHOPPING MALL的特点 美国纽约洛克菲勒中心 (Rockefeller Center) 高密度建筑群，土地集约利用 建筑群的中心是一个下凹的小广场。 各个建筑物之间都有地下通道连接。 开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。 建于1931～1940年，世界最早的SHOPPING MALL。 占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 国际大厦：41层 时代与生活大厦：36层 通过案例描述SHOPPING MALL的特点 日本福冈博多运河城 内部交通 不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来 立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础 通过案例描述SHOPPING MALL的特点 深圳华润万象城 内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件 华润大厦——国际5A级甲级写字楼 5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场 “万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润 万家超市、“冰纷万象”真冰场 内部架构 项目由北、中、南三地块组成 北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。 体量巨大、投资额高、开发周期长 通过案例描述SHOPPING MALL的特点 日本六本木新城(Roppongi Hills) 项目概况 开发商：森BUILDING株式会社 地 址：东京都会区六本木六丁目地区 物 业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。 总占地：11.6公顷 总建筑面积： 76万平方米 总建筑费用：189亿元（人民币） 总土地价：329亿元（人民币） 开发周期： 17年，1983-2003年