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SWOT分析在商业地产中的作用 商业管理公司 概述： SWOT是一种分析方法，用来确定项目本身的竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将项目本身的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。因此，清楚的确定项目本身的资源优势和缺陷，了解项目本身所面临的机会和挑战，对于制定项目未来的发展战略有着至关重要的意义。 一、何为SWOT分析系统 1、就结构化而言，首先在形式上，SWOT分析法表现为构造SWOT结构矩阵，并对矩阵的不同区域赋予了不同分析意义； 2、SWOT分析法的主要理论基础也强调从结构分析入手对项目的外部环境和内部资源进行分析 ； 3、SWOT方法的重要贡献就在于用系统的思想将这些似乎独立的因素相互匹配起来进行综合分析，使得项目战略计划的制定更加科学全面 优势 劣势 机会 威胁 二、SWOT分析在商业地产中的作用 SWOT作用 选址阶段 2. 统筹阶段 3. 设计阶段 4.招商阶段 5. 运营阶段 三、SWOT分析系统在商业地产项目中的应用 运用SWOT方法分析问题一般可以分为3个层次： 程度（概率）分析 辩证法分析 基本面分析 市中心商业街众多，并有相似类型的项目形成竞争 T 政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条件 O 地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧 W 地处市中心、交通方便、人口集中。 S 基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。下面我们就举一个简单的例子，A是旧城商业街改造项目，通过简单的分析，我们可以得到这样的一些结论： 市中心确实是热闹繁华的所在，但随着城市向外延伸，市中心的概念也将越来越淡薄，并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。 地处市中心 地块的公共路线当然四通八达，然而堵车是一个致命伤。拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体，但他们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物？ 交通方便 人口集中是商业街经营的关键，人多自然卖的就多。但这些人的购买力如何？消费意识怎样？这些问题仍然需要深入调查。 人口集中 由于地段的原因，地价比其他地区会高出许多。然而，与同档次地段进行横向比较，该地块也并不是最贵的。并且，这样的黄金地段，上涨的幅度可能很大。 地价昂贵 所谓辩证法分析，就是对以上的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁。它是从表象入手，探讨解决问题的方向。依旧是以A项目为例，我们对上面所提到的优势进一步分析： 四、基本规则 进行SWOT分析 对项目的优势与劣势有客观的认识 区分项目的现状与前景 考虑全面 与竞争对手进行比较 保持简洁化，避免复杂化与过度分析 五、主要步骤 分析环境因素 构造SWOT矩阵 制定行动计划 拥有丰富的客户资源，吸引人的不动产地点，充足的资金，完备的资料信息 竞争优势 无形资产优势 优秀的品牌形象，良好的商业信用，积极进取的公司文化 组织体系优势 关键领域拥有专长的职员，积极上进的职员，很强的组织学习能力，丰富的经验 服务技能优势 独特的服务，周到方法，领先的革新能力，雄厚的技术 实力 组织体系优势 有形资产优势 六、分析要点 与供应商良好的伙伴关系，对市场环境变化的灵敏反应，市场份额的领导地位 竞争能力优势 高质量的控制体系，完善的信息管理系统，忠诚的客户群，强大的融资能力 缺乏有竞争力的有形资产、无形资产、人力资源、组织资产 关键领域里的竞争能力正在丧失 缺乏具有竞争意义的管理技术 内部弱势的因素有： 前向或后向整合 市场需求增长强劲，可快速扩张 出现向其他地理区域扩张，扩大市场份额的机会 业态组合齐全且比例合理，能为更大客户群服务 市场进入壁垒降低 未来城市规划的支持 1 6 5 2 3 4 潜在的发展机会可能是 出现将进入市场的强大的新竞争对手 主要品牌市场增长率下降 人口特征，社会消费方式的不利变动 客户或供应商的谈判能力提高 市场需求减少 容易受到经济萧条和业务周期的冲击 外部威胁可能是 评价项目资源的竞争性价值必须进行四项测试： 1、这项资源是否容易被复制？一项资源的模仿成本和难度越大，它的潜 在竞争价值就越大。 2、这项资源能够持续多久？资源持续的时间越长，其价值越大。 3、这项资源是否能够真正在竞争中保持上乘价值？在竞争中，一项资源应该能为项目创造竞争优势。 4、这项资源是否会被竞争对手的其他资源或能力所抵消？ 影响项目竞争优势持续时间的主要因素有三点： （1）建立这种优势要多长时间？ （2）能够获得的优势有多大？ （3）竞争对手做出有力反应需要多长时间？ 七、总结 SWOT分析法不是仅仅列出四项清单，最重要的是通过评价项目的强势、弱势、机会、威胁，最终得出以下结论： （1）在项目现有的内外部环境下，如何最优的运用自己的资源； （2