某房地产企业发展战略咨询.分析报告.ppt

1.2.2.1 北京市建筑业发展历史、现状和前景分析 房地产业务选择说明： 基于产业机会与企业实力的业务选择与组合 3.3 龙腾选择“别墅市场业务”影响因素分析 1、同写字楼市场一样，别墅市场区域分布特性明显，丰台区处于绝对落后地位，龙腾在开发的区域选择和政府 背景支持上没有优势，但可以关注未来南城环境建设的改观的条件下，别墅市场的发展态势 2、别墅市场政府监管力度大，市场需求波动风险大，而龙腾抵御风险能力弱 3、龙腾的资金实力和融资能力限制了对别墅市场的开发 4、龙腾对别墅需求市场的客户也没有营销的优势 建议： 龙腾现阶段不宜选择别墅市场 对龙腾选择“地产开发业务”的分析 1、地产开发业务核心在于土地发展潜力，存在区域差异，丰台的土地资源较丰富，有很多待开发的区域， 如“槐房项目”所在地段，龙腾有丰台区域关系资源背景，可以考虑地产开发； 2、完全市场化运作获取土地资源需要企业有相当雄厚的资金实力，龙腾显然不具备条件，使得其单纯选择 地产业务会面临较大的市场风险 3、但通过关系等其它渠道以实际的低成本获取土地资源进行土地开发可以是龙腾的选择之一，比如把“槐房项 目”前期倒手卖出 建议：可以考虑，遇到机会，以“倒手”方式做地产，可以迅速集聚资本 基于产业机会与企业实力的业务选择与组合 3.3 龙腾选择经济适用房项目分析 北京市经济适用住房主要集中于北部、东部、东北部和西部地区，而南部地区没有形成规模性的经济适用房，但是依据北京市政府开发南城的战略部署和南部的危房改造和城镇建设都要求加大该地区的经济适用房建设力度 建议：龙腾要关注南城的经济适用房建设，寻求政府支持。 龙腾选择绿化隔离带项目分析 1、“槐房项目”就是绿化隔离带项目，它的运作为龙腾的选择此类项目积聚了经验 2、“绿化隔离带”的项目市场化运作程度相对较强，对龙腾的要求较高，所以建议龙腾注意开发模式选取 3、“绿化带”生态环境的改变使得该此类项目未来市场升值空间较大 建议：龙腾可以对绿化隔离带地区进行地产开发，拿到地皮迅速倒手； 槐房项目运作好是前提 龙腾选择商业用房、写字楼市场的影响因素分析 1、商业用房和写字楼市场区域分布特性明显，丰台区绝对落后，龙腾在开发的区域选择和政府背景支持上没有优势 2、商业用房和写字楼开发市场化最强，市场需求的波动风险使得开发风险大，龙腾抵御风险能力弱 3、龙腾资金实力弱，融资能力差，相对大企业没有竞争力，而商业用房和写字楼开发需要企业有较强的资金实力 建议： 龙腾不宜选择商业用房和写字楼市场 基于产业机会与企业实力的选择与业务组合 3.3 龙腾选择“危改”项目分析 1、“危改项目”是政策性很强的开发市场，“以房改带危改”的开发模式也适合开发商介入 2、丰台区是“危旧房”改造重心区域，可以充分利用区内资源 3、“危改”整体降低了开发企业的融资困难、市场风险，适合龙腾的企业实力 4、通过在丰台做危改，塑造企业在区域及北京良好的社会现象，演绎“龙腾”品牌。 建议：选择危改为企业转型发展的核心业务 基于产业机会与企业实力的选择与业务组合 3.3 建筑业务选择说明： 1、建筑业是××的传统业务，本身的管理水平、业务拓展、市场运作能力还比较弱，在激烈的市场竞争 条件下，目前面向市场选择业务不符合企业实际 2、××建筑的实力限制企业多品种业务选择 3、××选择龙腾的开发项目要有适当比例，否则会对整个项目运行在资金、工期等方面造成不利影响 4、××建筑需要迅速提升企业核心竞争力 建议：××专注于“住宅建设”项目品种，以专业化求发展 装饰业务选择说明： 1、××装饰业务技术人员缺乏，本身的管理水平、业务拓展、市场运作能力很低，在激烈的市场竞争 条件下，目前面向市场选择业务有很大困难 2、××装饰的实力限制企业多品种业务选择 3、××选择龙腾的开发项目也要有适当比例，同时要借此扩展企业实力，迅速提升企业核心竞