标杆企业工程精细化管理剖析-厦门教案分析.ppt

房屋交付 集中入住 达到交付条件 物业移交 工程：工程交付计划 工程：物业移交计划 入伙文件资料 工程、客服或销售： 交付组织计划 项目统筹：涉及内部的工程、销售、财务、客服、物业等及税务 开荒保洁 设施验收 资料移交 内部资料 政府资料 工程交付 验房及维修 差价及税费 物业手续 项目交付入伙计划 工程进度计划 标杆企业工程计划保证体系与重点 ■ 项目交付入伙计划的关键控制指标： 客户满意度： 客户满意度的关联内容： 交付合法性、房屋质量、交付标准（套内、配套、公共设施）、交付流程组织（先验收后与先收后验、组织顺畅性等）、交付公示说明、交付等待时间、维修承诺、接待服务态度、入伙增值服务、恭贺礼品 差价收取： 收取依据、收取说明（计算说明）、收费设施（银行卡POS机及线路、验钞机） 税费缴纳： 标杆企业工程计划保证体系与重点 ■ 项目交付入伙计划需要关注的环节： 总包单位的工程交付保洁≠业主入住需求的开荒保洁，二者在标准上存在较大差距，除非前期在总包合约中特别说明 房屋质量确认、维修责任承诺的及时度，直接关系到业主的客户满意度和索赔意愿。业主的房屋质量验收不只包括总包范围，也涉及大量的甲分包和甲供材等，单纯依靠总包往往很难有及时的维修承诺反馈 甲方工程部、总包方往往为了摆脱质量责任，对业主提出的质量问题往往敷衍对待或不予确认，对验房服务人员应提前进行服务培训 税费缴纳需要提前联系并确认税务机关指派的人员或单位（一般规定：严禁开发企业代收代缴） 缴费往往涉及多家银行的银行卡POS机，应关注其数据通讯线路的数量和可靠性 标杆企业工程计划保证体系与重点 竣工备案计划 实测面积计划 部门公司根据权责归属，可能此项业务又报批报建或销售部门完成 房屋交付 集中入住 工程交付 达到交付条件 规划验收计划 标杆企业工程计划保证体系与重点 竣工备案计划 消防验收合格 环保检测合格 节能验收合格 档案资料合格 分户验收合格 清理“两欠”证明 核发备案表 资料审查 资料申报 城建档案馆预验 施工单位竣工图 竣工验收备案专项计划 协同与并行：工程完工后，重点是组织消防验收和分户验收，二者可并行作业，互不影响。一般消防验收合格后，即可申报竣工备案，分户验收表格可不作为关键重点 在资料齐全完备的前提下，一般各地的审查期限为受理后5～7天核准 环保检测 节能检测 确定检测单位 确定检测单位 城建档案馆预验可以提高城建档案馆档案资料一次验收合格的可靠性。一般均以技术服务的方式，邀请其内部人员提前指点 标杆企业工程计划保证体系与重点 规划验收计划 消防验收合格 环保监测合格 节能验收合格 竣工图测绘成果 城建档案馆预验 分期项目配套完整 核发合格证 现场规划验收 领规划验收单 规划竣工图测绘 确定勘测单位 规划验收核准专项计划 协同与并行：规划验收和竣工备案验收的主要区别在于前者侧重于单体、后者侧重于整体。一般规划竣工图测绘可提前进行。不必完全等到道路绿化全部完成再进行 在资料齐全完备的前提下，一般各地的审查期限，为申报后受理后3～5天受理，受理后3～5天发验收单，确定验收日期。验收合格后3～7天核发规划验收合格证。一般总周期在20～30天左右 资料受理 窗口资料申报 临设临建拆除清运 道路管线绿化完成 标杆企业工程计划保证体系与重点 实测面积计划 现场测绘 取得竣工备案 测绘成果审查 测绘审查受理 测绘资料申报 竣工验收备案专项计划 协同与并行：一般情况下，实测面积在分户验收合格后即可进行，不必等待竣工备案许可。在测绘工作，测绘资料完成后，补上竣工备案许可即可申报 在资料齐全完备的前提下，一般各地的审查期限为受理后10～15天核准 施工单位竣工图 确定测绘单位 标杆企业工程计划保证体系与重点 倒推验收计划时，应考虑计划内容可控性的区别： 倒推计划时，应考虑完成申报所需资料进行工作的相关周期。如竣工备案和“规划验收”的共同三大前置条件：1、消防验收合格。2、节能验收合格。3、环保验收合格。及各自不同的前置条件：1、勘测单位出具的建设工程竣工图测绘成果。2、、项目分期分批建设的，其配套应于规划同步完成。3、所有施工临建等全部拆除清运完毕.4、城建档案馆资料验收。5、清理“两欠”证明等 完全受控：分户验收、施工单位竣工图及竣工资料、临建临设拆除清运等 基本受控：存在市场竞争的节能检测、环保检测、勘测测绘等 不完全受控：完全由政府控制的业务受理、现场验收、审查、核准等 标杆企业工程计划保证体系与重点 物业移交计划 总体移交确认 设备设施检查 移交清单确认 竣工图及规划测绘资料移交 责任单位维修 工程部复检及确认 物业移交计划 业主确认 工程部确认维修 方案、标准及时间 责任单位提出维修方案、标准及时间 工程部、客服、总包现场陪验 现场验收小组待命 各方验收人员报道