不动产经济学房管(3学分)资料精要.pptVIP

不动产经济学 第三部分学习内容 不动产市场的宏观调控 学习目标 掌握房地产市场失灵的各种现象及原因 掌握宏观调控的目标和手段 能够借助模型分析宏观调控的效果 “无形手，有形手，手拉手，向前走” 为什么要调控？ 调控的目标是什么？ 怎么调控？ 效果如何？ 为什么要调控？ 市场的调节不是万能的 市场的弱点和缺陷 房地产开发的外部不经济 科斯（Coase,1996）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明确界定的产权；第二，存在交易费用。因此在交易费用不为零时，产权的明确界定便是实现资源最优配置的充分条件。 房地产外部性分为房地产外部经济与外部不经济。从房地产的外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。 但是，随着城市的不断开发建设，以及城市积聚效应引起的大量劳动力的涌入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断下降。这种负的外部性对于大城市居民而言尤为突出。此外，还有可能存在新型建筑材料应用造成光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干扰等外部不经济现象。可以看出，我们在享受房地产开发带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在扩大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。 房地产的垄断性容易导致价格歧视 房地产具有垄断性的特征，这是因为土地的特殊性。土地是不可再生资源，在一个地方建了房子就不能在同一个地方再建第二栋房子，这是它垄断性、排他性的具体表现。同时，在每一片土地上每个房子都是个性化的不一样的，比如，楼层、朝向、远眺的景观等等属性都不可能是一模一样。因此，每一个房产也都具备垄断性、排他性的特点。房地产商就很容易对购房者实行价格歧视（Price Discrimination），这在房地产行业是普遍存在的现象。 价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不公平的。比如某房地产商开发了一个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登记，第一拨500人登记，愿意以5000元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨500人，愿意以7000元每平方米的价格购买……依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出最高价格的购房者。 信息不对称：生产者垄断，消费者分散 对于房地产市场而言，消费者始终处于弱势群体。特别在监管不到位的情况下，消费者常常由于信息不对称，饱受房地产开发商以及中介机构的盘剥。上文提到的房地产商的价格歧视就是典型的案例。 目前，在我国房地产市场中存在数量众多的房地产中介公司,这些中介公司对活跃房地产市场、促进房地产市场流通是有功劳的。但是，由于房地产中介公司在市场中存在逐利的动机，在政府监管疏忽的情况下，会对房价的上涨起到推波助澜的作用。面对房地产行业的高额利润，很多房地产中介公司已经不甘心于收入一定比例的中介费，而是大张旗鼓地参与到房地产市场的投资过程中来，一方面，他们凭借自己与房地产开发商的关系，获取整个楼盘的销售权，直接帮房地产商销售楼盘，赚取差价。或者凭借自己的信息优势，获取价格相对低的房源，再转手卖出，获取大量的差价。 房地产具有公共产品属性 公共产品具有两个很显著的特征，一个是非竞争性特征，表明社会对于该类物品或服务是普遍需要的，而另一个非排斥性特征则表明了收费是困难的，仅靠市场机制远远无法提供最优的规模。 房屋部分具有这种公共品的特性，是人们生活中不可缺少的必需品，经济适用房、廉租房这种带有福利性补贴的住房更接近公共品，一般的商品房则接近私人产品。 在住房商品化、市场化改革之后，政府在经济适用房和廉租房建设上似乎没有太多作为。这是住房商品化改革过程中所带来的短板，当然这有它的历史因素。当时实行住房商品化改革，假如住房商品化与经济适用房和廉租房建设一齐起步，那么住房商品化、市场化改革就不可能取得成功，因为大家都依赖廉价的住房。 现在住房市场化发展到了一个阶段，房价高企问题突出，现在该反思廉租房等福利性住房问题了。 赶不上趟 调控的目标是什么？ 总量供求均衡目标：实现区域内的供求总量均衡；不动产市场供应与其他商品供应的相对均衡，居民对居住的需求与其他商品的消费相协调；不动产业与整个国民经济特别是地区经济发展比例均衡。 优化结构目标：不动产业的发展与其他产业发展相协调；不动产业内部结构协调。 投机抑制目标 福利保障目标 怎么调控？ 经济手段 行政手段：计划、规划和管理 法律手段 不动产市场调控的主要政策手段 土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地