专业市场开发与产品模式要点分析.docVIP

专业市场开发与产品模式严格意义上的专业市场，是以批发为主的，但现代专业市场，根据商品的类型，也出现了批发零售兼有的专业市场，比如一些小商品类、服装鞋包类等属于日用品或者个人消费品类型的商业，如果处于城市核心地段，往往都有一定的零售量。??? 而专业市场的开发模式发展至今，已从最初的单一功能，发展到目前以华南城为代表的产业新城模式，下面将对不同的模式进行分析比较。??? 第一代：单一功能型??? 项目规模：较小，往往在300-500亩；??? 主要功能：单一专业市场功能，往往无物流仓储功能或物流仓储功能单一；??? 配套功能：基本无配套功能。 ??? 第二代：复合功能型??? 项目规模：中等，一般在500-1000亩左右；??? 主要功能：以专业市场功能为核心，有较完善的仓储物流功能；??? 配套功能：配套有一定体量的住宅、公寓、商业、酒店、写字楼等类型的物业。 ? 第三代：产业新城型??? 项目规模：大，往往数千亩甚至上万亩，以华南城为代表；??? 主要功能：有非常完善的商贸交易、展示、仓储、物流功能；??? 配套功能：以新城的理念打造，有非常完善的居住、商务、商业、休闲、娱乐等全方位的功能配套，且配套功能占有较大的比重。 ??? 开发模式横向比较 ??? 小结??? 应根据城市与项目的自身特点，灵活采用不同的开发模式，例如在发展潜力一般的三四线城市，可以采用单一功能型模式，而在有较好发展前景的城市或特大型城市，应采用功能复合型或产业新城型模式（具体的复合功能与体量安排，要根据项目具体情况而定）。??? 不同城市的开发模式选择 ?? 产品线模式发展分析??? 专业市场是是每个项目开发都必须清晰的事宜。下面将根据一定的标准对专业市场产品类型进行划分，并对不同类型的产品进行分析。??? 产品划分标准：??? ·开发强度，容积率指标??? ·交通组织方式，采用平面交通或立体交通??? ·车行与人行动线的安排，人车分流或人车混行??? ·舒适度、购物环境标准??? ·停车如何安排??? ······??? 总体来看，专业市场的产品线模式有市场型和商场型两大发展方向，经过多年的发展，其呈现出多样化的产品形态特征。（备注：以下划分主要从建筑、硬件层面进行比较，不考虑信息化、经营管理等软体层面的因素。） ??? 市场型专业市场共同特征??? ·开发强度：开发强度相对较低??? ·产品形态：多采用行列式街铺产品形态??? ·交通组织：注重货运的通达性，货车能够到达或临近商铺门口，人车混行或部分混行，均采用地面停车??? ·装修档次：装修标准普遍不高，不安装中央空调??? ·消费环境：人的消费舒适性不高??? ·经营成本：相对较低??? 第一代市场型专业市场??? 产品特征：土地集约度不高，行列式街铺，往往为两层或三层，一层为商铺，二层以上为居住或仓储用途，有的在内部道路顶部装有顶棚遮挡风雨??? 交通组织：纯平面式交通布局，人、车、货混行??? 物流仓储：往往没有专门的物流仓储区或仅有功能单一的物流仓储区??? 经营档次：往往以中低档为主，整体形象比较差??? 运营成本：成本低，运营方式简单??? 代表项目：目前在广佛地区有大量这类项目，如南海世贸纺织城、广州南岸路装饰材料城 第二代市场型专业市场??? 产品特征：开发强度比第一代高，产品形态同样为行列式街铺；??? 交通组织：立体式交通布局，采用双首层设计，人、车局部分流；??? 物流仓储：注重物流仓储功能，设有专门的物流仓储区；??? 经营档次：以中档为主，形象稍好于第一代产品??? 运营成本：运营成本高于第一代??? 代表项目：深圳海吉星农产品物流园、鹰潭盛华国际商品博览城等 ??? 第三代市场型专业市场??? 产品特征：开发强度比第二代高，产品形态以行列式街铺为主，比较注重购物环境，融合其他的建筑形态，如整体的建筑立面形象??? 交通组织：立体式交通布局，采用双首层设计，人、车局部分流??? 物流仓储：设有功能完善的物流仓储区，能够满足各类商家的需求??? 经营档次：以中档至中高档为主，形象优于第二代产品??? 运营成本：运营成本适中 ??? 市场型专业市场横向比较 ??? 商场型专业市场共同特征??? ·开发强度：开发强度较高??? ·产品形态：多采用类似于集中式商业体的产品设计，有整体的对外形象??? ·交通组织：商场内人车分流，车停在商场外或地下停车场??? ·装修档次：装修档次高于市场型，能够采用中央空调或分户式空调??? ·消费环境：突出购物环境，人的