辰宫广场租赁方案(初稿).教案分析.ppt

辰宫广场租赁方案 任喜 定位说明 商业定位 business position （经营项目建议）经营功能定位： 根据因素确定租户选择 租户的声誉 一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一种清晰的业务发展计划，确定了合理的商品种类和适应当地经济状况的价格水平，会优于那些没有进行市场策划的企业。 租户的财务状况和能力 那些被证明财务状况好、极有声誉的大公司是重点选择对象。 租户组合与位置分配 主要应依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。 当购物中心内有两个或两个以上的承租户时，应注意他们各自提供的商品与服务种类是否搭配合理，且与次要承租户提供的商品与服务是否为补充。 租户所需要的物业服务 商业场所骨从事经营活动的承租户，非常关心是否有足够的使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个经营地点的客流量有多大等。 主要承租户与一般承租户的配合 安排好租户在商场中的比例关系，既能稳定项目正常经营活动的正常开展，同时又能不断地更新项目，使项目具有一定的活力。 商场规模的大小 本项目总建筑面积为7-8万平方米属中型商场，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该具备，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本租户。 租金的确定 ascertain the rent 租赁报价 本项目整体租赁报价区间在预租期（出租率未达到30%时）为人民币100-150元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价区间在较成熟期（出租率达到30%--60％时）和成熟期相对预租期分别上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分别达到人民币130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目租赁价格预测和阶段性调整。 租赁进程 媒体组合推广预算费用 租赁方案 Leasing Plan 商场的管理 统一管理 商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 分散经营 是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 管理模式的五个统一 物业管理内容 养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。 出租方式的管理 一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。 一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。 出租的促进策略 进行特色经营,扩大商场的吸引力 提高商业场所的产品档次,扩大消费. 加强广告宣传,提高商厦的知名度 节庆日经常举行活动,促进客流量 根据租赁时间长短,一次性交纳租金的多少来进性优惠政策 顾客带顾客来进行租赁,可减免一定的物业费等 招商原则 1、二个重点 重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。 对名家、名企、名品重点招商 2、四个优先 厂家优先：厂家直接合作优先答约； 名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进； 独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进； 特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。 广告策划 广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等。 协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。 * * * * 目录 商业定位 租户的选取 租金的确定 出租方案 租赁方案 商业经营管理通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。配套资源要求较高。 而将宸宫广场定位为物业资产管理较为合适，不用继续对商业经营进行大的投入，利润来源是直接收取租金。 因此，辰宫广场核心定位建议是：商业服务、物业资产管理(按区域划分商业类型，场地出租）。 目标区域定位 经营功能定位 area location functional localization 楼 层 数 地 下 一 层 地 上 一 层 地 上 二 层 地 上 三 层 地 上