第八章成本法20161资料精要.ppt

房地产年收入 房地产年成本 0 经济寿命 t 净收益大于零的持续时间 经济寿命对收益性房地产才有意义 对于收益性房地产： 建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 建筑物的经济寿命短于其自然寿命 相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。 经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当 当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄 当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄 建筑物年龄 实际年龄 有效年龄 ≥ ≥ 剩余经济寿命 = 经济寿命 － 有效年龄 利用年限法求取建筑物的折旧时： 建筑物的寿命=经济寿命——N 建筑物年龄=有效年龄——t 建筑物剩余寿命=剩余经济寿命 ——n 2、直线法  Di －第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。 Di 是一个常数 D 。 C －建筑物的重新购建价格。　S －建筑物的净残值，　 　N －建筑物的经济寿命。　R －建筑物的净残值率 3、成新折扣法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。 V= C × q　　式中? V --建筑物的现值；　　C --建筑物的重新购建价格；　　q --建筑物的成新率(%) (二)市场提取法 市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。 所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。　　 已知适用于旧的房地的成本法公式为:　　旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧　　 因此求出建筑物折旧：建筑物折旧 = 土地重新购建价格 + 建筑物 重新购建价格-旧的房地价值? = 建筑物重新购建价格 - (旧的房地价值-土地重新购建价格) = 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧 (三)分解法 分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和估算，然后将它们加总来求取建筑物折旧的方法。 它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。分解法求取建筑物折旧的途径，参见教材图7-4 功能折旧 经济折旧 物质折旧 建筑物 总折旧 分解法求取建筑物 折旧的步骤 1. 物质折旧的求取方法 物质折旧项目分为两类 ： 可修复项目 不可修复项目 可修复项目：修复是指在价值时点恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。 预计修复所必要的费用小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即：??????修复所必要的费用 ≤ （修复后的房地产价值 - 修复前的房地产价值）（即差额） 反之，是不可修复的。 对于不可修复项目，根据其在价值时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，分为， 短寿命项目：短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。 长寿命项目：剩余使用寿命等于或者长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。 长寿命项目是合在一起，利用年限法计算折旧额： 长寿命项目折旧基数 = 建筑物重新购建价格 -可修复项目的修复费用 - 各短寿命项目的重新购建价格 【例8-8 】 2．功能折旧的求取方法 可修复 不可修复的 功能 折旧 功能 缺乏 功能 落后 功能 过剩 三、求取建筑物折旧应注意的问题（掌握） 第一，估价上的折旧与会计上的折旧的区别 第二，土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 1.住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照建筑物经济寿命计算折旧。 2.非住宅建筑物经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算折旧。 3.非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用年限而结束的， ① 出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。 ②出让合同约定建设用地使用