牧马山别墅项目策划案分析.ppt

目录 情况说明 一、大市场分析 成都别墅开发经过了上世纪九十年代初的第一次狂热并明显回落之后，再经过2002年的预热和2003年的升温，终于在2004年迎来了突破：最具标志性的事件是多个开发面积超过千亩的别墅项目（天泉·聚龙、玉龙·红宇山庄、国际名城、麓山高尔夫国际社区等）即将亮相，可以预言，2004年是成都别墅市场最活跃的一年，成都别墅开发迎来了大盘时代！ （一）成都别墅的供应情况 市场供应量巨增，市场竞争逐渐激烈, 独栋别墅市场前景看好。 从区域的供应情况来看，华阳、龙泉未来的供应量最大，占整个别墅供应量的80%左右。可以预计未来这两个区域的竞争最激烈。 从整个别墅的销售情况来看，别墅的销售情况均较好，总体销售率在80%，销售周期在8-24个月。 供应的建筑类型来看，在目前7600套的别墅量中，独栋别墅只有1000套左右，而市场的需求量至少在3000套，呈供不应求的状况。由此可见独栋别墅的市场前景看好。  2004年已开盘和准备开盘的部分代表项目 （二）成都别墅的区域分布情况 成都别墅市场已经形成了三大别墅区 90年代初，成都出现了第一个别墅项目（锦绣花园）后，在很长的一段时间里，虽然出现了大量的别墅项目，但几乎都是零落地分布在各个地方，这使别墅在每个板块中都有鹤立鸡群的感觉。人以类聚，物以群分。随着经济的不断发展，越来越多的成功人士在要求拥有尊贵品质生活的同时，还渴望形成与其相对应的富人区的出现。而真正的富人区不再表现为单一的别墅项目，而是规模化的别墅区的出现。 浣花城市别墅区： 青城度假别墅区： 牧马山近郊森林别墅区： 二、项目的资源分析 牧马山现状分析 项目的SWOT分析 优势： 劣势： 机会： 威胁： 三、成都别墅的产品情况 产品建筑形态多样化，目前市场供应以联排别墅和花园洋房为主。独栋别墅供应量较少。 建筑规模趋大，别墅的大盘时代已经来临。 建筑风格正朝两个方向发展：一是欧美建筑风格，二是中式民居建筑风格 联排别墅供应主要集中在150-250 ㎡ 独栋别墅主要集中在300-400 ㎡。 联排别墅的价格主要集中在2000-4000元/㎡之间，总价在50-80万/套销售较好。 综合区位因素来看，市区及三环路附近的联排别墅均价在4000元/ ㎡及其以上，龙泉板块均价在2000-3000元/ ㎡左右，华阳板块均价在3000-4000元/ ㎡左右。天泉·聚龙联排均价2300元/ ㎡ ，金林半岛联排均价10000元/ ㎡ ，其7700元/ ㎡的价格差主要就是区位和产品因素造成的。 独栋别墅的价格主要集中在3000-5000元/㎡。 总体销售率在80%，销售周期在8-24个月。 营造社区环境与人文环境渐成理念  本案典型独栋别墅项目指标分析 四、个案分析 个案分析的所有数据均来源于相关楼盘负责人的深访 楼盘名称：维也纳森林别墅 楼盘名称：锦丽园别墅（二期） ? ?楼盘名称：天泉·聚龙国际生态别墅园 ?楼盘名称：三利宅院 ? 值得重视的个案 楼盘名称：青城高尔夫山庄 五、成都独栋别墅结论 1、独栋别墅供需情况：供不应求 （需求量：4000套左右，供应量：1000套，缺口：3000套） 2、产品特征： 建筑风格：欧式为主 户型：至少4房 主力面积：300-400㎡ 主力总价： 120-200万 目标客户群：企业主、经商户、企事业单位的高级管理者、自由职业者等。 3、配套设施较为完善： 社区内：会所、泳池、网球场、星级物管、智能化的安防设施等 社区外：交通便利，自然景观优越 4、目前存在的不足： 教育、医疗、购物等配套设施缺乏（城区别墅除外） 成都消费者对别墅的认知分析 别墅历来被尊为“人居金字塔的巅顶”，拥有阳光、运动、风景区、自信、社会名流五大要素，是成功者梦想的家。由于别墅在成都市场上只有短短的10年时间，这在一定程度上决定了成都消费者使用产品的阶段和经验还处在初级即消费者对别墅的认知度还不成熟，大多数消费者都还处在感性和虚荣的消费中。在相当长的一段时间，成都的开发商都认为别墅就是要建得够大、装修得够豪华、价格拉得够天文（如草堂之春、金林半岛）。 但随着经济的发展和社会的进步，消费个性化时代已到来，加之别墅消费生力军(白领、金领、大型企业管理层等)日渐壮大，他们都有很强的文化素养，对别墅要求有更强的文化内涵，奢华