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 房地产项目开发课程讲义 2009年8月 目录 第一部分 前言 第二部分 市场研究与项目思考 一、宏观环境分析 二、金融环境分析 三、 房地产项目分析 第三部分 房地产项目开发流程 一、土地的获取 二、项目的市场定位与经济分析 三、规划设计的组织 四、项目的政府报批 五、工程的组织实施 六、营销 七、后期的交房与物业管理 八、项目运作环节中的管理问题 前言 一、房地产开发定义 房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要组成部分，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。 二、房地产开发包含的主要内容 房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。 三、房地产开发的基本原则及要求 （一）房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 （二）房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 （三）依法取得的土地使用权的，可以依照有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。 针对房地产开发的特点，房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 因此，房地产前期应从经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、展规划和政策研究、区域市场调查与分析、典型性调查与研究、未来地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、功能配套的确定和研究等几方面内容进行综合评价。 以下将从几个重点开始研究： 第一部分 市场研究与项目思考 一、宏观环境分析 1、房地产问题：1/3是宏观经济问题，1/3是金融环境问题，1/3是房地产项目问题。 2、宏观经济（20几年来国家宏观经济走势）。 a.1984年（总需求膨胀）；1985年第一次宏观调（压缩投资需求，压缩消费需求）政策：紧缩的货币政策、财政政策；结果：发展速度；1986年底放弃，总需求继续膨胀，通货膨胀；1988年，第二次宏观调控，方法同1985年，结果速度；到1993年通货膨胀到2位数，1993年再次宏观调控（老办法），结果中国经济软着陆（原因不明）耗时10年。到1995年，总量平衡（供给 =需求） b.1996年3月份，总需求不足。由于10年的总需求膨胀，政府三次调控 才得以控制。政府害怕了，没敢动。到1998年3月，意识到总需求严重不足，开始第二轮的宏观调控、全面启动总需求。扩张性的财政政策。（政府加大投资、三峡水库、扩大基本建设规模等等）。积极的货币政策（央行8次降息启动总需求）1999年6月总需求拉起来，7月18日中央经济工作会议继续确定积极的财政和货币政策。 建高速 南水北调 退耕还林