满城尽是综合体分析.pptx

《综合体浪潮来袭》;贵州省共筛选出129个项目纳入100个城市综合体建设，将贵阳市和贵安新区等的城市综合体作为建设重中之重。据估算，100个城市综合体建设将拉动城镇化率提升3个百分点左右，直接完成投资1000亿元左右，直接和间接拉动投资约10000亿元左右。 　　?;　　据了解，2010年，河北省供销合作总社决定借鉴“城市综合体”这一建设模式，在河北省县级城镇建设县城商贸综合体。力争用5年时间，在全省100个县(市)建成100个高标准商贸综合体。　　 　　截至目前，已与全省11个设区市签署战略合作协议，对101个县(市)进行了考察，筛选出87个适合建设县城商贸综合体的地块，并确定25个重点推进项目。;据不完全统计，2011年，昆明的城市综合体项目有8个；2012年，上升到了28个；到了2013年，城市综合体突破40个；据了解，昆明今年放量的诸多城市综合体中，有的项目体量高达87万平方米，且它们中的绝大多数都将在近两年完工。这就意味着一到两年后，昆明的城市综合体面世的总体量将超过1000万平方米。;??继百货、购物中心后，综合体的时代已经来临。“成都已成为全球在建商业综合体最多的城市；2016年，杭州要向市场投放100多个商业综合体；河北5年内拟建100个商业综合体，云南省计划再建100个综合体，贵州启动100个城市综合体建设方案……”这仅是中国城市综合体建设热潮的一个缩影，放眼全国已“无处不综合体”。或许正应证着那句“再不疯狂我们就老了”。;满城尽是综合体2014年城市综合体市调报告;PART1：市场现状 PART2：竞争态势 ;PART;城镇化建设已经变成一场土地狂欢;自 2010年起，政府对住宅市场的调控力度逐渐升级，反之，受调控较少的商业地产得到热捧，加之商业市场整体逐渐复苏，众多房企“弃宅追商”，掀起了商业地产新一轮的开发热潮，其中大型的综合体项目成为开发商的最爱。;绿地高楼模式;2012年，绿地集团房地产板块业务以1078亿元跃入千亿房企行列，全国排名仅次于万科。其中，商业地产的贡献占比超过40%，而按照绿地此前的预估，2013年商业地产的贡献比例将突破60%，超过住宅。而饱受诟病的摩天大楼，绿城独创超高楼散售模式，只持有核心物业如酒店和商场，办公楼能卖的全部卖掉，将高楼的回收成本从15-16年缩短至2-3年。 同样在2012年，美国《财富》杂志公布了世界500强的最新榜单，绿地集团以2011年实现销售收入1478.74亿元的业绩成功入围，成为国内首家入围房企，并先于万科进入世界500强。从1992年在上海以2000万元注册资本金起步，绿地集团已在21年后年业务经营收入、资产规模双双突破2000亿元，实现资产近万倍增长，年均复合增长率超40%，并落子韩国济州、澳大利亚悉尼等海外市场。;独创超高楼散售模式 绿地在商业地产里的声名，不可不提多个城市不断拔高的摩天大楼。一直有红顶商人之称的张玉良，常年把“做政府想做的事，做市场需要的事”挂在嘴边，深谙政商之道，因此在全国摩天大楼的拔高竞赛中，绿地也当仁不让。 绿地的超高层建筑能够获得地方政府的支持，捆绑大体量廉价土地平衡资金，地方政府通过政策性的照顾和奖励，大大降低绿地的投资成本。前期开发成本最小化、政府支持最大化成就了绿地项目的高收益。;实际案例： 有一则业内流传的小故事就是，张玉良2009年到济南考察，当地官员建超高层地标欲望强烈，绿地决定接标。 　　不过在与官员商谈超高层项目时，张玉良就提出将11亿元地价降到8亿元。几经商讨，结果地价不变，政府将原给绿地的2000亩捆绑用地增加至2500亩。 　　通过上述方式，绿地这几年以低价吸入大量土地储备，每年的土储量都能保持5000万至6000万平方米左右。据张玉良保守测算，绿地项目获得的方式，在各地通过邀标、协议方式获得土地的比例在一半以上。 ;万达订单地产模式;万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式，那么什么叫 “订单商业地产”？;1、共同选址、联合发展。 合作双方事先约定发展的目标城市，然后由公司到这个城市 找项目，双方共同评价，在规定时间期限内决定是否可行。;什么叫联合发展？;2、技术对接。 完成选址后，即展开规划设计。根据零售商的意见和要求， 进行技术对接，修改完善设计方案，最后进入图纸设计阶段。 ;什么叫技术对接？;3、平均租金。 为了节约谈判时间，万达把全国城市划分为三等，每一等租 金多少钱事先确定下来，合作双方不用就租金进行旷日持久 的谈判。而把工作重点放在业态组合、商场规划方面。;;4、先租后建。 当面积、租金确认后，先签租约，交保证金后再开工建设， 量身定做。 ;什么叫先租后建？;万达广场和绿地中心被认为是当???我国城市综合体的著名代表。作为企业，万达模式和绿地模式，是成功的，只要卖掉配套的