米兰沿街商铺营销方案分析.ppt

从自主经营角度看： * 近周边的住宅居民。 * 边缘 实体老板：店面扩张或对本案传播诉求有强烈认同者。 目标客户特征描述 年龄特征： *35—50岁占80% * 其它占20% 区域分布： *五县市区及外地区域55% * 外地区域25% *五县区域15% * 秀洲、南湖区5%。 购铺动机： * 购铺自营 *投资 米兰风景店面，面积在169-359㎡，总销售面积9649㎡，因此价格定位如下： 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6％： 均价＝租金/投资回报率； 由于项目周边商业尚处于市场培养期，前期租金价位较低，投资回报率相应较低,后期周围市场成熟后，租金价位将上升至50~60元/㎡ 均价：50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡ 根据收益还原法，项目售价在8000—10000元/㎡之间。 即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：9500元/ ㎡左右，则项目总体销售价格：9649㎡*9500元/ ㎡ 五、价格定位及策略 六、社区商业运作模式及建议 优点 ① 能迅速回收资金，减轻发展商资金压力； ② 可以解决难于招商的结构和小面积商铺 缺点 ① 难以保证经营商户的整体品质 ② 业态无法统一规划,容易出现同质化竞争 ③ 统一管理困难 ④出售面积长时间空置 分割出售模式的特点： 运作模式建议 运作模式 分割销售 纯租赁 租售结合 下面我们将分别对这三种模式进行分析，然后结合本案的需求，确定最适合的运作模式。 优点 ①避免大面积空置； ② 后期运营过程中可根据实际情况调整和优化商户组合； ③ 能够通过招商引进品牌客户，对项目整体品质有总体把握，保证社区品质不受影响； ④ 未来可进行抵押贷款或增值出售多种选择。 缺点 ①需设立专业的经营管理公司负责经营管理； ②不能迅速回收资金； ③招商能力的要求极高； ④日常经营能力的要求高，经营风险最大； ⑤尤其是面对高品质品牌客户对物业自身有较高的要求。 纯租赁模式的特点： 可以和商铺投资者签订返租协议，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行业态规划) ，然后组建管理公司或聘请专业管理公司来对社区商业进行出租经营、管理，以赚取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益。 优点 ①宜将最具升值发展潜力的一部分物业预留作自营，以争取更大的经济收益； ②资金回收速度快，商铺投资者的资金进入项目的资金循环有利于分散发展商的风险。 缺点 造成经营定位的不明确，经营格局的混乱，导致经营商家的效益、投资者的回报、发展商和商业管理公司的品牌得不到保证，经营风险高。 租售结合模式的特点： 业态上需要综合考虑基础配套型和特色产业业态。通过先期将适合社区品质和业主需要的商家或业态引进来，将不合适的经营者排除在外。 结合本项目可以售为主，同时进行推广招商先打造特色二手车一条街、文化教育培训、休闲养生一条街 1、广告总体策略及广告的阶段性划分 (1)、广告总体策略 A、重点突破策略 　　　采取一对一的形式针对目标区域的目标客户进行先期宣传，同时获取第一手资料，以便进一步的策略制定。 　　　重点区域：五县及市区。 B、全面攻击策略 　　　利用南湖晚报、嘉兴第一楼市、户外、电子屏广告等大众传播媒体，对全市广为宣传，酝酿耳语传播，制造声势，塑造产品独特形象，并运用报纸夹辅助印刷品广告对目标区域进行重点宣传，造成全版广告震撼效果。 C、短兵相接策略 　　　现场布置亲切、气派的户外广告，吸引路过目标对象，并使参观人潮有深刻的感动力。 D、促销策略 为使消费者对本案有特别深刻印象，并催促消费者能立刻抵达现场参观，必须在适当时机进行SP活动，吸引大量人潮，以期创造销售高峰。 七、广告策略 中国管理资讯网 商铺销售营销推广方案 米兰风情 特色商业街 嘉兴富人区，财富盛宴 一、嘉兴区域市场实态分析 二、项目SWOT分析 三、项目主卖点荟萃及强势、弱势分析对策 四、目标客户群定位分析 五、价格定位及策略 六、社区商业运作模式及建议 七、广告策略 八、销售控制策略 九、总结 目 录 1、项目所在房地产市场现状 米兰风景:北临洪波路，西靠常秀街，南依洪殷路，与3800亩生态湿地公园、洪波公园、新塍塘近在咫尺，两“园”拥绿，碧波荡漾，令人赏心悦目。绝佳地段，优势资源与生俱来，江南摩尔、大润发、置地广场、高级中学、庆安