第一章不动产与不动产价格概述.pptVIP

* * * * * * * * * * （5）保值增值性：不动产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值 。 引起不动产价格上升的原因主要有4个方面： ①对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理； ②通货膨胀； ③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加； ④外部经济，如交通条件或周围环境改善。 三、不动产分类 1、按用途分类 2、按是否产生收益分类 第二节 不动产价格 一、不动产价格涵义 在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。 具体到地价而言： 地价是地租的资本化。 地价是购买获取土地预期收益的权益而支付的代价。 其价格的高低取决于可获取收益（地租）的高低。 二、不动产价格形成 市场经济条件下，不动产之所以存在交换价值，在于它满足以下三个前提条件： A、有用性 B、稀缺性 C、有需求 三、我国的地价体系 以基准地价和标定地价为核心，包括出让底价和市场交易价等在内的地价体系。 1、按价格的形成形式分类 成交价格； 市场价格； 理论价格； 公开市场价值； 评估价格； 政府指导价和政府定价 四、不动产价格类型 关于评估价格与成交价格 某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。 能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？ 2、按实物形态分类 （1）土地价格 生地；毛地；熟地 出让价格；转让价格； 总地价；单位地价；楼面地价 补地价 判断价格水平 有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。 据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？ （2）建筑物价格：仅只建筑物部分价格 （3）不动产价格：建筑物价格+土地价格（又称房价、楼价等） 不动产价格类型 实际价格；名义价格 现房价格 期房价格 起价；标价；成交价 均价 期房价格=现房价格- 预计从期房达到现房期间 现房出租的净收益的现值 -风险补偿 [例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。 期房价格、现房价格 某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况： 1、约定在成交日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致 2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元 实际价格小于名义价格 月折现率为0.5% 实际价格、名义价格 1 2 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 实际价格小于名义价格 4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 实际价格为80万元，与名义价格一致 实际价格、名义价格 3 4 3、按不同的经济行为分类 买卖价格 租赁价格 抵押价值 保险价值 课税价值 征用价值 例：不动产价值类型 某人用5万美元购置一块场地，再用20万美元建房屋： （1）投资成本25万美元 （2）抵押贷款时可获得21万美元贷款价值 （3）估税员估定财产税收价值13万美元 （4）市场售价30万美元 （5）政府征用价值27.5万美元 第三节 不动产价格的影响因素 社会主义市场经济条件下，不动产作为商品，其价格由供求关系来决定，不动产因其固有特性，其影响价格形成因素远远大于其他商品。 一 一般因素 不动产价格的一般因素指影响不动产价格的普遍性、一般性和共同性的因素。这些因素对不动产价格的总总体水平产生影响。一般因素包括社会因素、经济因素和制度因素（行政因素）。 1、社会因素 社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。 影响地价的社会因素有：人口状况，城市化及公共设施条件，教育及社会福利状况，不动产交易惯例，生活方式等状况，心理因素，国内政治状况，社会治安状况，国际政治状况。 2、经济因素 影响地价的经济因素有：经济发展状况，储蓄和投资水平，财政收支与金融状况，居民收人和消费水平，物价变动，利息水平 3、行政因素 行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。 国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制订有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。 影响地价的行政因素有：土地