点睛突破君御豪庭营销策划概述.ppt

适度奢侈，是最高明的挥霍御玺一日，正好把玩人生 09年5月业务进场， 售楼处设计装修调整 市调压马路 销讲制作销售人员培训和考核 销售道具和宣传资料到场 样板区、售楼处装修启动初步客户积累 业务进场蓄水 09年10月开盘，启动选房前排位预约，客户落点锁定，执行策略和销控策略调整 小面积低总价平价入市，引爆市场，3个月内去化60% 开盘 集中续销 09年6～7月推出现场样板段、样板房巩固产品力，进行第一次客户预约与筛选，邀约参观样板房 定点DM派发 价目表制定 后期销控策略和执行策略制定价格试水 公开样板房 10年3月，春季展会前价格调整，促销。客户维护，加强口碑宣传，媒体持续投放， 启动老客户回馈计划 清盘 10年7月结案 客户追足签及后续的贷款等和客服工作，尾款的跟进工作 整体营销周期10-12个月 整体销售周期8-10个月 推广节奏 推广节奏 推广策略 企划包装 项目形象、价值再升级 等候已久的头版头条 WHAT 产品定位 产品个性梳理 地段 产品 静安正中心 50年产权 60-100㎡独立空间 品质 精装修 豪华外立面 顶级物业管理 非小户型、非酒店， 看起来独树一帜，但实际上是在夹缝中求生存 静安正中心 凌驾于上海之上的不可替代性 顶级物业管理和豪华外立面 帝王级的尊崇 御 玺 R PALACE 产品升华 WHAT IN DEED 它可以是商务行宫 用于私下会见重要合作伙伴； 它可以是渡假公馆 居家携眷小住一周；创作休闲两不耽误。 它可以是派对私邸 三五死党，在天明前尽情狂欢； 它可以是小隐于市 驱车前往各大CBD，感受上海跳动的脉搏； Bussiness LIFE Center LIFE Party LIFE Holiday LIFE 如果说静安紫苑用BOUTIQUE碑界精致 如果说上海风景用MORE定义古北生活 那么，我们用LIFE PALACE驾驭上海 御玺 SLOGAN 静安首座 LIFE PALACE 酒店式宫寓 R WHO 客户定位 他们可以是行者 在城市的游走体会中，享受城市的各种表情，写下传颂一时的吟游笔记 当然，他们可以选择璞瑅，可以选择首席公馆 但他们还希望，能多一点居家体验 他们可以是商仕 在不同国度，不同城市的切换中， 以不变的尊贵，款待各路宾朋 当然，他们可以选择金茂君悦，可以选择瑞吉红塔 但他们还希望，能多一点主人般的一对一服务 他们可以是玩客 在上海形形色色的物质消费中， 挑战更丰富的感受和刺激 当然，他们可以选择雍福会，可以选择十乐 但他们还希望，能多一点私密放纵的空间体验 他们可以是藏家 在素质圈层的社交中，拥有掷地有声的评判 懂得品味的心，比藏品更显珍贵。 当然，他们可以选择萄醉，可以选择法拉利会所 但他们还希望，能多一份静心的氛围营造。 看到海岩又要把自己写的书拍成电影了，那么海岩是谁，老板、作家、艺人还是其他呢？ 听说潘石屹有“媒体病”，不仅要和韩寒争新浪博客的点击率，还是SOHO的形象代言人，不仅如此，他还经常出出书，一本一本寄给他的博迷。 陈奕迅现在不仅歌手、演员、广告代言人，他还成为了上海2010世博大使，为公益宣传到处奔走。 韩寒也是F1赛车员，偶尔也拍拍戏，他是作家，是运动员，也是演员。 我们的客户 他们个性鲜明，术业专攻 但对其他领域保持时刻的好奇； 他们离散性强，主要需求各有不同 但对生活的上行空间关注更多； 他们是消费上海的“心”奢侈主义者 御玺 形象定位 御天下，赢生活 R HOW 营销渠道 营销费用预算 销售总额：约5.8亿元 营销费用比例：1.5% 营销费用预算：约800万 160万 20% 产品说明会/开盘活动/系列巡展活动 活动 40万 5% 同策汇/手机短信广告 定向媒体 40万 5% 自身网站/搜房网/焦点房地产网/搜索引擎广告等 网络 56万 7% 电视：第一财经《第一地产》等 电台：财经频率等 电视/电台 24万 3% 楼书/DM/礼品 宣传物料 800万 总计 80万 10% 《上海楼市》、《租售情报》 杂志 80万 10% 仅作为开盘公告时用 报纸 平面媒体 240万 30% 高炮/看板/引导旗等 户外媒体 80万 10% 精神堡垒/罗马旗/示范区导示系统 工地包装 现场包装 预算 比例 细项 类别 项目 VISION 视觉表现 PART 1 总价卡位法 区域市场格局分布 总价卡位法 静安紫苑 泰府名邸 静安艺庭 达安河畔雅苑 静安苏堤 静安艺阁 经典茂名公寓 静安区域竞品 外延区域竞品 长宁88金廷 宝华城市晶典 上青佳园 南京西路 新闸路 远中风华园 海防路（余姚路） 达安锦园 静安行家 本 案 康定路 沿苏州河区域 329-400 1R:73-76 （酒店式公寓） 远中风华园 160-165 1R：65