城市升级与城市综合体开发概要.ppt

The End ！ 城市升级与城市综合体开发 范小冲 2010.11.22 城市升级与城市综合体开发 城市升级 城市升级中的城市综合体开发 城市综合体 为城市创造价值 一、城市升级  中国城市化在提速 城市化的含义： 是人口由农村向城市转移，农村地区逐步演变成城市地区，城市人口 不断增长的过程 城市化是城市人口比重不断提高的过程。城市化首先表现为大批乡村人口进入城市，城市人口在总人口中的比重逐步提高。 城市化是产业结构转变的过程。劳动力第一产业的转向第二、第三产业，产业结构逐步升级转换。 城市化是居民收入水平不断提高的过程。城市化使得大批低收入居民群体转变为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力不断增强的过程 城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。 城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。 中国城市化进入加速期 城乡一体化进程加速 鼓励农民入城 土地政策调整：农村集体建设用地流转 户籍政策改革 社会保障体制改革：城乡社保一体化 1990-2010年 20年，中国城市新增近1半人口，由3亿增加到6.2亿 未来20年还将新增3亿城市人口  世界主要国家总人口 美 国： 3.0亿 日 本： 1.3亿 俄 罗 斯： 1.4亿 欧盟27国： 5.0亿 法 国： 0.6亿 英 国： 0.6亿 德 国： 0.8亿 意 大 利： 0.6亿 澳大利亚： 0.2亿 房地产业拉动中国经济成长 城市人口 3亿 4.6亿 6亿 8.4亿 城市化率 28% 36% 46% 58% 中国城市化是人类历史上最大的城市化 城市化率 美 国： 85％ 欧 洲： 90％ 日 本：90％ 澳大利亚 ：75％ 中国城市在升级 城市化进程不仅仅只是人口进入城市, 更是城市升级的进程 从工业城镇向城市升级 从中小城市向大城市升级 从单中心向城市多中心升级 从行政城市向经济城市升级 从中心城市向城市群升级 城市升级 城市是区域经济的增长极 大都市区并非地域行政管理单元，只是一种地理现象的客观存在 城市单中心 城市多中心 城市群、城市带 工业城镇 都市圈：市场化发展的结果 中国的城市绝不仅仅只是北京、上海、广州、深圳一线城市。中国城市化的主战场在二三线城市。 城市化也不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多是迎来了城市的功能升级。这种城市功能的升级，建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用，拥有巨大的增长能量，将决定城市区域之间竞争 城市升级与城市综合体开发 中国城市升级 城市建筑综合体 为城市创造价值 综合体功能：以下三种以上功能的复合。 Hotel 酒店 Office 写字楼 Parking 停车场 Shopping mall 购物中心 Convention 会议中心 Apartment 公寓 城市综合体 —— HOPSCA是城市发展到一定阶段的产物是城市增长的发动机聚集、高效、复合、活力、地标带动城市功能的升级 通胀背景下 传统住宅开发模式难以为继 买地 开发 销售 …… 坐地生财，大盘开发靠土地增值获益受政策严控 销售回款购地规模越来越小，位置越来越偏远 快速开发，快速回款模式难以分享物业增值收益 技术门槛低，竞争激烈的红海 融资难度大，利润越来越低 土地价格 住宅项目 城市综合体 靠专业能力创造价值 通过打造城市功能提升物业价值 通过持有物业分享未来增值收益 靠酒店打造形象,住宅平衡现金流 通过商业持有与销售获取超额收益 考验规划\开发\招商\运营综合能力 城市综合体融资与资本的高超运作 持有物业 土地价格 综合体项目 持有物业的增值 项目本身的价值增值 降低综合商务成本 城市规模扩大导致商务或消费活动的中间成本增加，如交通成本、选择成本等，综合体的功能集中本质上降低了社会的综合成本，具有额外价值。 系统有机化（