07南昌联泰A242地块商业定位与规划方案(136页)要点分析.pptx

2012年7月;前 言;目 录;核心问题研判;S 情景背景 （我们有什么？）;;展览中心;南昌：鄱阳湖经济圈核心城市;本案;S5：人口条件—红角洲规划人口达25万，但是区域现有常住居民仅2.3万，人口规模偏小以及 增长速度缓慢是区域人口条件表现出最明显的特征;S6：商业环境—区域商业氛围淡薄，但是由于赣江新天地的存在，本案所在区域是南昌市 民心目中普遍认可的高端消费区;S7：地块商业价值—从判断商业价值的四个指标来看，临赣江南大道一侧商业价值最高、其 次为临前湖大道一侧，临香域滨江的两侧商业价值最低;本案资源条件;本案限制条件—从项目本体出发;核心问题研判;我们认为本案商业部分需达到以下两个核心目标;运用S-C-Q模型界定项目的核心问题;核心问题研判;基于对本案核心问题的判定我们认为： 需要通过对城市发展、商业市场、竞争环境、消费需求等的深入研究来寻求市场机会;市场机会分析;市场机会分析;内环;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;八一广场商圈;八一广场商圈;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;市场机会分析;现有和在建写字楼中甲级写字楼面积占比最高，约53%，其次为超甲级写字楼，约33%，占比最低的为准甲级写字楼，约14%;市场机会分析;市场机会分析;红谷滩各等级写字楼单层面积统计图;名称;地区;市场机会分析;市场机会分析;项目名称 ;市场机会分析;项目定位;整体定位;定位阶段需解决的关键问题;关键问题一：做什么？—物业选型;2;商业部分—KKMALL;写字楼部分—京基100大厦;酒店部分—瑞吉酒店;磐基中心概况 磐基中心是厦门磐基国际投资建 设的，位于厦门岛交通主干道— —嘉禾路，座拥厦门商圈中心的 地理优势，集酒店、名品中心、高 档商务楼为一体的高端商业复合体 品牌。;;1F:顶级奢侈品牌;主要品牌： Timberland Miss Sixty 爱慕 BO Alexandre de Paris ECC Byford;主要品牌： Smart beauty mixi 澳门豆捞 Healthoogy;主要品牌： JOYFIT 四季彩;结论一：通过典型案例的研究，我们认为常见的商业综合体中酒店、写字楼/公寓是必 备物业，而购物中心和其它物业根据项目的资源条件不同而有所取舍。;我们认为本案可借用的核心资源分别为朝阳大桥带来的区域综合发展契机以及会展经济效应;朝阳大桥开通带来的区域综合发展契机给本案物业选型的启示;会展经济给本案物业选型的启示;年份;年份;会展经济给本案物业选型的启示;结论二：从本案资源条件出发，物业组合可选以下两种模式 模式一：五星级酒店+高端配套+展馆+写字楼/公寓 模式二：五星级酒店+高端配套+购物中心+写字楼/公寓;;综合案例研究、资源条件、开发目标三个角度的分析我们认为本案可选择两种物业组合模式;关键问题二：如何做？—项目定位;高端配套部分定位：商务会所;市场支撑：;案例借鉴—万科金色家园会所由知名会所经营商运营，会所内的精品装修展示出高尚会 所的形象;功能涉及运动健身、休闲娱乐、商务接待等功能，既满足社区居民需求，又满足社区外人员需求;项目由知名会所经营商鸿艺会运营管理，通过专业会所经营商的经验模式实现项目经营管理的专业化、品牌化;位置：青岛市市南区增城路，地处滨海CBD核心区域，紧邻奥帆赛赛场。 规模：占地面积31838平方米，总建筑面积80111平方米，由六栋13-17层的小高层组成。 会所位置：位于柏丽·澜庭内地下一层，目前为试营业阶段（已试营业4个月），还未正式开业。 会所面积：1600平方米 开放程度：不对外开放 建筑风格：欧式功能主义风格 服务客群：小区业主 开发商：青岛泰山房地产开发有限公司;根据业主的需求未来将增设台球厅，乒乓球室，面积约300㎡左右，增设简餐服务。;社区居民运动休闲娱乐活动为主;;发展战略;领导者;以赣江新天地、展览中心带来的高端商务、行政人员为主力客群; 整体定位;;功能配比;商户类别;档次定位;会展部分定位：联泰会展中心;整体定位;案例1：广州东方宾馆;案例1：广州东方宾馆;名称;“五星钻石”会议 RMB350元/ 人起 ;