—石家庄土地增值税课件精要.ppt

分析计算： （1）清算时应纳税 清算时房屋销售率：95000÷100000＝95% 增值额：＝210000000－95%×（1＋30%）＋210000000×5.56%】 ＝210000000－【111150000 ＋116760000】 ＝ 210000000 －122826000 ＝ 增值率＝122826000×100%＝70.97% 应纳增值税40%－122826000×5%6141300 税收知识与经济效益成正比 （2）清算后转让房地产应纳税： ①按照总局国税发【2006】187号第八条规定： 清算时单位建筑面积成本费用 ＝122826000÷95000＝1292.91元。 在清算后销售余下的5000平方米的写字楼应扣除的成本 ＝1292.91×5000＝6464550元。 增值额 6464550＝4535450元 增值率＝4535450÷6464550×100%＝70.15%（适用40%的税率） 应补缴土地增值税4535450×40%－6464550×5%＝1814180－323227.50＝1490952.50元 整个项目应纳土地增值税＋ 1490952.5050元。 税收知识与经济效益成正比 ②按照大地税函〔2007〕200号、桂地税发〔2008〕44号、鄂地税发〔2008〕207号等各地的相关规定、《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）：调整后整个项目应纳土地增值税： 销售收入＝210000000221000000元 销售成本＝2500000 销售税金＝221000000×5.56% 增值额＝221000000－130% ＝221000000－132537600 增值率132537600 ＝66.75% 应纳增值税＝40%－132537600×5% －6626880 清算时已经缴， 调整后销售剩余房屋应补缴土地增值税28728300 ＝29780.00元 税收知识与经济效益成正比 （3)两种方法的税差： 501461172.50元，或者＝ 1490952.50－29780.00 ＝1461172.50元。 税收知识与经济效益成正比 税收知识与经济效益成正比 * 税收知识与经济效益成正比 如果不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目的费用加以剔除，通过计算，则： 房地产开发成本虚增300万元， 房地产开发费用虚增300×10%＝30万元， 加计扣除金额虚增300×20%＝60万元， 共计扣除项目金额虚增300＋30＋60＝390万元。 由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。 税收知识与经济效益成正比 四、与转让房地产有关的税金的鉴证与审核： 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （一）《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题通知》（财税字〔1995〕48号）? 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 税收知识与经济效益成正比 【案例分析