第三章房地产开发与经营环境(改)技术分析.pptxVIP

第三章 房地产开发与经营环境分析 房地产开发与经营环境分析 开发与经营环境分析 开发与经营环境的构成要素 经营环境分析的方法 经营环境分析应用举例 市场分析 市场调查 市场预测 房地产开发经营环境的构成要素 政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平） 经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境） 社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念） 自然地理环境 基础设施环境 法律环境 投资环境分析的方法 道氏评估法 SWOT分析法 综合评价法 道氏评估法 道氏（陶氏）化学公司提出的。把影响投资环境的因素按形成原因和作用范围分为两部分：企业从事生产经营的业务条件；有可能引起这些条件变化的主要压力。 评估的四个步骤 ： （1）评估影响企业业务条件的各个因素；（2）评价引起变化的各个主要压力因素；（3）进行归纳汇总，找出8-10个关键因素；（4）提出四套方案——最可能的情况；比预测方案好的情况；比预测方案差的情况；最糟糕的情况。 专家对各种方案出现的概率进行预测，作为决策的参考。 SWOT分析法 企业界广为使用的一种战略选择方法。 S——Strengths优势 W——Weakness劣势 O——Opportunities机会 T——Threats 威胁 S W O T S+O机会点 W+O可借力机会点 W+T风险点 S+T可规避风险点 房地产企业的内部环境分析主要集中在： 管理状况、经营状况、人员状况、资金状况、项目具体状况。 房地产开发经营环境分析方法之综合评价法 步 骤 1、确定投资环境要素； 2、由层次分析法确定各环境要素的权重系数； 3、由统计分析确定各环境要素的得分； 4、分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分； 5、根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析； 6、根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策。 层次分析法（AHP法） 建立层次结构模型 确定同层间单权重系数 一致性检验 确定组合权重系数 投资环境分析应用举例 某房地产开发项目，选中了甲乙丙三个地块。投资者对三个地块的投资环境分别从经济环境、社会政治环境、自然环境和基础设施环境进行了调查分析，具体内容见表2.1；同时，投资者邀请了20位专家对这些环境要素进行了评价。评价结果见表2.2。试依据这些资料对这三个地块的投资环境进行综合评价。 A层要素 B层要素 C层要素 D层要素 A1：经济环境 0.3 B1：市场环境0.4 C1：市场竞争0.5 D1:同类楼盘分布对项目销售影响 D2：竞争者实力 C2：市场购买力0.5 B2：财务环境0.3 C3：资金0.5 D3：融资渠道多少0.5 D4：融资成本0.5 C4：成本0.5 D5：经营成本0.5 D6：经营税费0.5 B3：资源环境0.3 C5：人力资源 C6：原材料 C7：能源 A2：社会政治 环境0.2 B4：社会秩序0.5 C8：安全性 C9：安定性 B5：社会服务0.5 C10：硬件 C11：态度 C12：效率 A3：自然环境0.2 B6：地理位置0.6 C13：距商业中心距离 C14：距机场、车站距离 B7：自然风光0.4 C15：植被 C16：山脉 C17：河流 A4：基础设施 环境0.3 B8:道路及交通0.3 B9:给排水0.25 B10:通讯0.25 B11:电力配电0.2 权 重 A层中每个要素在本层中的权重；B层中每个要素在本层中的权重；C……；D……。 每一个因素在整个系统中所占的权重（组合权重） 例：D5因素（经营成本）在整个系统中所占的权重为：0.3×0.3×0.5×0.5= B8（道路及交通）的组合权重为：Wb8=0.3×0.3=0.09 A层 B层 C D 甲地块评分% 乙地块评分% 丙地块评分% A1 rj1 rj2 rj3 rj4 rj1 rj2 rj3 rj4 rj1 rj2 rj3 rj4 A2 C8 50 50 0 0 60 30 10 0 30 20 20 30 C9 65 30 5 0 25 50 20 5 10 25 65 0 C10 70 20 10 0 60 20 20 0 20 20 30 30 C11 C12 A3 C13 C14 C15 C16 C17 A4 B8 75 25 0 0 60 30 10 0 0 0 25 75 B9 60 30 10 0 70 30 0 0 10 20 40 30 B10 70 30 0 0 40 30 30 0 20 30 50 0 B11 50 25 25 0 70 20 10 0 10 30 60 0 A层 B层 C D 甲地块评分% 乙地块评分% 丙地块评分% A1 rj1 rj2 rj3 rj4 rj1 rj2 rj3 rj4 rj1 rj2 rj