房地产高管班讲义预算与成本王智勇技术分析.ppt

主讲人：王智勇 博士 开篇语 当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的管理控制力息息相关，不注重管理控制的企业都将被淘汰出局，管理控制弱势企业将失去市场份额。 企业利润趋薄 企业利润趋薄 财务管理 房地产企业财务管理特点 管理现状： 有些房地产企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，资金管理多头、分散，资金无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。 房地产企业财务管理特点 管理现状： 会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。 财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现管理上的需求尚有较大差距。 全面预算管理 全面预算管理 (Master Budgeting Management) 全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。 关键词：控制、考核、目标导向 全面预算编制过程 目标与预算 目标与预算 计划与预算 全面预算管理 全面预算管理是一套系统的方法，它通过合理分配人力、物力和财力等资源协助企业实现战略目标，监控战略目标实施进度，控制费用支出，并预测现金流量和利润。 全面预算管理 全面预算管理 全面预算管理 全面预算管理 全面预算编制方法与要点 全面预算的程序与周期 预算程序是预算体系构建的核心，是预算具体运行的载体： 预算管理程序，环环相扣，缺一不可；集团预算特别关注预算目标、审批与信息反馈。 始于预算目标，终于预算考核，将预算与经营目标及业绩评价相联系，体现对目标实现过程的管理； 预算周期循环往复，贯穿始终。 房地产企业成本控制链 房地产企业成本特点 房地产行业中不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制 设计单位的确定与控制 造价咨询公司的确定与控制 房地产开发企业的确定与控制 房地产企业成本特点 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成本，提升投资价值。 成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱） 房地产企业成本特点 房地产企业成本特点 成本形成的重要阶段 核算流程 企业成本核算的一般程序如下：? 1.对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。? 2.对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，?并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 核算流程 3.对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 4.对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。? 5.对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 成本对象的确定原则 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：? （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。? （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。? （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。? 成本对象的确定原则 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。? （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。? （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划